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A
Auflassung
Als
Auflassung wird die Einigung zwischen einem Käufer und Verkäufer über die
Eigentumsübertragung einer Immobilie bezeichnet. Die Auflassung wird durch
die Umschreibung/Übertragung auf den neuen Eigentümer des bebauten oder unbe-
bauten Grundstücks im Grundbuch vollzogen! ( § 925 BGB)
Auflassungsvormerkung
Die
Auflassungsvormerkung (in Abteilung II des Grundbuchs) dient der Sicherung
des Anspruchs auf Eigentumsüberschreibung im Grundbuch. Sie wird vertraglich
zugunsten des Käufers vereinbart und bewilligt. Nach Beurkundung des
Kaufvertrags veranlasst der Notar, sobald wie möglich die
Auflassungsvormerkung (Eigentumsvormerkung) im Grundbuch einzutragen. Nach
dieser Eintragung kann der Verkäufer nur noch mit Zustimmung des Käufers über
seine Immobilie verfügen - ein Zweitverkauf oder eine zusätzliche Belastung
werden somit ausgeschlossen.
B
A b e f G h l m n p r S t V w z
Bauerwartungsland
Ist
ein nicht ausreichend erschlossenes Land, das in einem Gebiet liegt, welches
in
einem Flächennutzungsplan als Baugebiet dargestellt ist oder wenn ein
Flächen-
nutzungsplan nicht besteht, eine Bebauung unter Berücksichtigung einer
geordneten Entwicklung des Gemeindegebietes in absehbarer Zeit zu erwarten
ist.
Baugebiet
Siehe
Baunutzungsverordnung a)
Bauleitplan
Der
Bauleitplan regelt die bauliche und sonstige Nutzung der Grundstücke einer
Gemeinde. Durch die Bauleitplanung soll eine geordnete städtebauliche
Entwicklung gewährleistet werden.
Das Gesetz unterscheidet 2 Arten von Beleitplänen:
a)
der Flächennutzungsplan
b) der Bebauungsplan
Baulinie
Überbaubare
oder nichtüberbaubare Grundstücksflächen werden durch Baulinien (d.h.
auf diesen Linien muß gebaut werden), Baugrenzen oder Bebauungstiefen
festgelegt. Diese sind gemäß der Planzeichenverordung im Bebauungsplan rot (Baulinien)
bzw. blau (Baugrenzen) dargestellt. Diese Begrenzungslinien bilden das sog.
Baufenster, über welches ein geplantes Gebäude nicht hinausragen darf. Sobald
eine rote Baulinie eingezeichnet ist, muß das Gebäude zwingend an diese Linie
gerückt werden. Der Rest des Grundstücks, welcher außerhalb des Baufensters
liegt, abgesehen von untergeordneten Bauteilen und Nebenanlagen, darf nicht
bebaut werden.
Baunutzungsverordnung (BauNVO)
BauNVO
ist die abgekürzte Bezeichnung für:
Verordnung über die bauliche
Nutzung von Grundstücken
Die
BauNVO gibt Auskunft über:
a)
Die Art der baulichen Nutzung und die verschiedenen Gebietsarten
- Kleinsiedlungsgebiet - reines Wohngebiet - besonderes Wohngebiet
- Dorfgebiet - Mischgebiet - Kerngebiet - Gewerbegebiet -
Industriegebiet
- Sondergebiet
b)
Maß der baulichen Nutzung
- welche Grundfläche darf die bauliche Nutzung haben
- welche Höhe
- wieviel Geschosse
- welche Geschossfläche bzw. Baumasse
c)
Bauweise und die überbaubaren Grundstücksflächen
d) Einschränkungs- und Gliederungsmöglichkeiten nach § 1 BauNVO
Bebauungsplan
Der
Bebauungsplan enthält als verbindlicher Bauleitplan die rechts verbindliche
Festsetzung für die städtebauliche Ordnung. Der Bebauungsplan gilt nicht für
die gesamte Gemeinde (Ausnahmen sind sehr kleine Gemeinden), sondern immer
nur für einen räumlich abgegrenzten bestimmten Teilbereich der Gemeinde.
Der Bebauungsplan ist aus dem Flächennutzungsplan zu entwickeln.
Betriebskosten
Betriebskosten
sind Mietnebenkosten
Baumassenzahl - BMZ
Die
Baumassenzahl gibt an, wieviel Kubikmeter Baumasse je Quadratmeter
Grundstücksfläche zulässig sind. So ist beispielsweise bei Erweiterungsbauten
darauf zu achten, dass die im Bebauungsplan festgelegte BMZ nicht
überschritten wird.
Die BMZ errechnet sich wie folgt: Baumasse in m3 :
Grundstücksfläche
Bungalow
Freistehendes
eingeschossiges (ebenerdiges) Wohnhaus mit Flachdach oder flach geneigtem
Dach.
E
A
b e f
G h l
m n p
r S t
V w z
Eigenheimzulage bei selbstgenutztem Wohneigentum – Stand
bis 31.12.2002 - (s. auch Eigenheimzulagesetz: )
(also
von der Höhe der Einkünfte abhängige) Förderung nach § 10 e EStG auf
eine Zulagenförderung (Eigenheimzulage) umgestellt. Das heißt, jeder
Förderungsberechtigte erhält einen Zuschuss in derselben Höhe.
Stichtag
Der Bauantrag bzw. der Erwerb (notarieller Kaufvertrag) muß nach dem
31.12.1995 erfolgt sein.
Förderungsberechtigte
Alle unbeschränkt steuerpflichtigen Personen in Form eines Bauherrn oder
Erwerbers.
Geförderte Objekte
Im Inland belegene Immobilie sowie Ausbauten oder Erweiterungen bei Nutzung
dieser Immobilie zu eigenen Wohnzwecken oder unentgeltlicher Überlassung an einen
Angehörigen (i. S. § 15 AO). Nicht gefördert werden: Ferien- und Wochen-
endwohnungen, eine vom Ehepartner erworbene Immobilie und Immobilien im
Rahmen der doppelten Haushaltsführung.
Objektbeschränkung
Je Person ist die Förderung nur einmal möglich. Also haben Ehegatten zweimal
die Möglichkeit die Zulagenförderung geltend zu machen, jedoch nicht
gleichzeitig für zwei in räumlichen Zusammenhang belegene Objekte, sofern §
26 (1) EStG bei Beginn der Förderung vorliegt. Wurde von einer Person bereits
eine Förderung nach § 7 b oder § 10 e EStG geltend gemacht, wird diese dabei
angerechnet. Bei mehreren Eigentümern einer Wohnung steht jeder Anteil an
dieser Wohnung einer Wohnung gleich.
Übertragung der Förderung auf ein anderes Objekt
Bei Nichtausnutzung des Förderungszeitraums kann bei Verkauf bzw. fremder
Nutzung der geförderten Immobilie die Zulage für die restliche Zeit auf die
neu erworbene Immobilie übertragen werden.
Bemessungsgrundlage
Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes zzgl. der vollen
Anschaffungskosten für das Grundstück
Förderungsbetrag bei Neubauten
8 Jahre x 5 % der Bemessungsgrundlage (Kaufpreis) maximal aber 5.000,- DM
Förderungsbetrag bei gebrauchten Objekten
8 Jahre x 2,5 % der Bemessungsgrundlage (Kaufpreis) maximal aber 2.500,-
DM
Förderungsbetrag bei Ausbauten und Erweiterungen
8 Jahre x 2,5 % der Bemessungsgrundlage (Kaufpreis) maximal aber 2.500,-
DM
Maßgebend ist hier der Beginn der Maßnahme nach dem 31.12.96
Nachholung
ist nicht möglich
Nachträgliche Herstellkosten
Sind nach Fertigstellung des Objektes weitere Kosten angefallen, kann die
Bemessungsgrundlage ab dem Jahr der Änderung entsprechend angepasst werden.
Baukindergeld
Je Kind, das im Haushalt lebt, werden 1.500,- DM pro Jahr für die Dauer des
8-jährigen Förderzeitraumes bezahlt.
Gesamtförderung
Der Gesamtbetrag der vom Staat gewährten Zulagenförderung ist beschränkt auf
100 % der Bemessungsgrundlage. Bei Ausbauten und Erweiterungen auf 50 % der
Kosten.
Schuldzinsen
Bei Beantragung der neuen Eigenheimzulage sind Schuldzinsen grundsätzlich
nicht mehr abzugsfähig! Als Entlastung hierfür wird ein Vorkostenabzug (siehe
unten ) gewährt.
Einkommensgrenze
Seit 01.01.2000 hat
der Gesetzgeber die Gestaltung der Eigenheimzulage geändert. Die neue
Regelung stellt sich wie folgt dar:
Die Einkommensgrenzen
betragen für Alleinstehende 160.000 DM und für Ehegatten 320.000 DM in zwei
Jahren. Der Betrag erhöht sich für jedes zum Haushalt zugehöriges Kind um
60.000 DM. Für die Ermittlung des Einkommens wird der Gesamtbetrag der
Einkünfte im Jahr des Einzugs zuzüglich der Einkünfte des Vorjahres
herangezogen.
Wenn der Kaufvertrag noch
vor dem 01.01.2000 abgeschlossen worden ist, bzw. der Bauantrag gestellt
wurde gelten noch die bisherigen Einkommensgrenzen. Wer erst nach danach den
Bauantrag gestellt hat wird nach den neuen Vorschriften behandelt.
In welchem Jahr der
Einzug stattfindet oder das Objekt fertig gestellt wird hat für die
Berechnung der Einkommensgrenze also keine Bedeutung. Es entscheidet aber
über den Beginn des Förderzeitraums.
Die Eigenheimzulage wird
über einen Zeitraum von 8 Jahren gewährt, allerdings nur dann, wenn der
Berechtigte die Immobilie auch selbst nutzt. Zieht man also erst im Jahr nach
der Fertigstellung oder des Kaufs in das neue Heim verschenkt man ein Jahr
der Förderung
Vorkostenabzug
Nach § 10 i EStG dürfen Finanzierungskosten (Disagio, Schuldzinsen vor Bezug,
Bearbeitungsgebühr) mit pauschal 3.500,- DM geltend gemacht werden. Ein
Erhaltungsaufwand kann bis 22.500,- DM berücksichtigt werden, wenn alle
steuerlichen Voraussetzungen gegeben sind.
Beantragung und Auszahlung der Förderung
Anträge zur Förderung erhalten Sie bei Ihrem Finanzamt oder bei jedem
Steuerberater. Die Förderung kann erstmals nach Fertigstellung bzw. Anschaffung
der Immobilie beim Finanzamt eingereicht werden. Die Auszahlung erfolgt einen
Monat nach Bekanntgabe des Bescheides. Für die weiteren Jahre im
Förderzeitraum erfolgt die Auszahlung jeweils am 15. März. Ein zusätzlicher
Antrag ist hierfür nicht zu stellen. Ausnahme: Bei Änderung der Kinderanzahl
oder Erhöhung der Bemessungsgrundlage.
Zusätzliche Förderungsmöglichkeiten im Rahmen der Eigenheimzulage:
1. Einbau von Wärmerückgewinnungsanlagen
Hier fördert der Staat zusätzlich mit 8 (Jahre) x 2 % der Aufwendungen,
jedoch nicht höher als 500,- DM jährlich. Diese Zulage erfolgt allerdings nur
bei Neubauten und bei Abschluss der Maßnahme bis 31.12.98!
2. Neubau eines Niedrigenergiehauses
Hier fördert der Staat zusätzlich 8 Jahre lang mit je 400,- DM. Die
Fertigstellung oder Anschaffung des Niedrigenergiehaus-Neubaus muss bis
spätestens 31.12.98 erfolgen.
Einheitswert
Der
Einheitswert bezieht sich auf die Art des Grundstücks (Bewertungsgesetz) und
wird auf der Grundlage des Einheitswertbescheides mitgeteilt. Er ist eine der
Rechengrößen zur Ermittlung der Grundsteuer.
Erbpacht / Erbbaurecht
Erbpacht in Kurzform:
Pachten eines Grundstückes zur Bebauung von Wohn-/Hauseigentum für eine vom Gesetzgeber
festgelegte Laufzeit von 99 Jahren mit allen dem Baurecht zugrundegelegten
Rechten.
Sinn und Zweck der Erbpacht:
Der Erwerber von Hauseigentum auf Erbbaurecht muss für den Grund keine
Geldmittel aufwenden und hat lediglich einen mit dem Erbpachtgeber zu
vereinbarenden, jährlich fälligen Erbpachtzins zu leisten.
Rechtliche Grundlagen in Kurzform:
Sofern der Erbbauvertrag ausschließlich die Nutzung bzw. Errichtung von
Wohneigentum beinhaltet, darf der vereinbarte Erbbauzins nur alle drei Jahre,
im Rahmen der veränderten allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse,
angepasst werden. Dies bedeutet aber auch, dass der Erbbauzins bei fallenden,
allgemeinen Lebenserhaltungskosten sogar sinken kann.
Ein
Erbbauvertrag ist unkündbar. Die unter Erbbaurecht erworbene Immobilie kann
jedoch wie jedes herkömmliche Wohn-/Hauseigentum veräußert oder beliehen
werden. Grundsätzlich vereinbaren die Vertragsparteien ein gegenseitiges
Vorkaufsrecht, worin festgehalten wird, in welchen
Fällen dem Erbbaurechtsgeber ein Heimfallanspruch zusteht und welche
Entschädigung beim Heimfall oder bei Ablauf des Vertrages an den
Erbbauberechtigten zu entrichten ist. Entschädigungszahlungen werden in der
Regel abgewendet, indem der Erbpachtvertrag verlängert wird.
Das
Erbbaurecht ist ein "grundstücksgleiches" Recht d.h.,
Wohn-/Hauseigentum auf einem unter Anwendung des Erbbaurechts gepachtetes
Grundstückes kann vom Erbbauberechtigten ebenso beliehen, vererbt oder
veräußert werden, wie jede andere Immobilie.
Bedeutung für den Grundstücksbesitzer:
Grundstücksbesitzer (meist Kirchen und Gemeinden), die ihr Bodeneigentum
nicht veräußern, jedoch kontinuierliche Einnahmen hieraus erzielen wollen,
können ihr Grundstück - ganz oder teilweise - unter Anwendung des
Erbbaurechts verpachten. Auch der Wertzuwachs an Boden bleibt beim
Grundstücksbesitzer = Erbbaurechtsgeber.
Begriffserläuterungen:
Erbbaurechtsgeber: Verpächter eines Grundstückes unter Anwendung des
Erbbaurechts
Erbbauberechtigter:
Pächter eines Erbpachtgrundstückes
Heimfall:
Das Erpachtgrundstück fällt an den Erbaurechtsgeber zurück (Vertragsablauf
oder andere im Erbbaurechtsvertrag zwischen den Vertragsparteien
festgehaltene Gründe).
Erschließung
Unter
Erschließung sind alle baulichen Maßnahmen zu verstehen, die der Herstellung
der Verkehrswege (Fußwege, Anliegerstr.), der Versorgungsleitungen (Strom,
Trinkwasser, Gas, Wärme), der Abwasserbeseitigung (Kanalisation), der
Beleuchtung und der Grünanlagen dienen.
Die Erschließungshoheit liegt bei den Gemeinden. Die Gemeinde kann die
Erschließungsanlagen selbst herstellen, aber auch an Unternehmen übertragen.
Erschließt die Gemeinde selbst, beträgt der beitragsfähige
Erschließungsaufwand höchstens 90% der Erschließungskosten. 10% muss die
Gemeinde selbst tragen. Bei Übertragung der Erschließung auf ein Unternehmen
kann vereinbart werden, dass das Unternehmen die Kosten der beitragsfähigen
wie auch der nichtbeitragsfähigen Erschließungsanlagen ganz oder teilweise
übernimmt. Der Bauträger kann dann die Erschließungskosten in den Kaufverträgen
mit den Erwerbern anteilig geltend machen.
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A b e f G h l m n p r S t V w z
Flächennutzungsplan
Der
Flächennutzungsplan (gilt für das gesamte Gemeindegebiet) gilt als
vorbereitender Bauleitplan und gibt Auskunft über
die künftige Bodennutzung auf der Grundlage der städtebaulichen Entwicklung
Flurnummer
Das
Kataster ist in sog. Katasterbezirke oder Gemarkungen eingeteilt. Die
Gemarkung ist meist in Gemeindebezirke und in Flure gegliedert. Für jede Flur
ist eine Flurkarte angelegt. Die Flur wiederum ist in Flurstücke aufgeteilt,
die mit Flurnummern versehen sind. Diese Flurstücksnummern entsprechen
der Eintragung im jeweiligen Grundbuch.
Die Gemarkung umfasst im topographischen Zusammenhang liegende Flurstücke.
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Gaube
Eine
Gaube (auch Gaupe) ist ein Dachaufbau in der Schräge des Daches und dient zur
besseren Belichtung und Belüftung der Dachräume, als dies durch übliche
Dachflächen-Fenster erreicht werden kann. Zusätzlich wird ein Gewinn an Wohn-
bzw. Nutzfläche erreicht. Gauben sind genehmigungspflichtig.
Gemarkung
Das
Kataster ist in sog. Katasterbezirke oder Gemarkungen eingeteilt. Die
Gemarkung ist meist in Gemeindebezirke und in Flure gegliedert. Für jede Flur
ist eine Flurkarte angelegt. Die Flur wiederum ist in Flurstücke aufgeteilt,
die mit Flurnummern versehen sind. Diese Flurstücksnummern entsprechen
der Eintragung im jeweiligen Grundbuch.
Die Gemarkung umfasst im topographischen Zusammenhang liegende Flurstücke
GFZ - Geschossflächenzahl
Die
GFZ wird in § 20 der Baunutzungsverordnung (BauNVO) geregelt.
Der Absatz 2 besagt: Die GFZ gibt an, wieviel qm Geschossfläche je qm
Grundstücksfläche zu lässig sind.
Bsp.: Für eine zweigeschossige Bebauung in einem reinen Wohngebiet ist
eine GFZ von 0,5 festgelegt. Ist das Grundstück 500 qm groß, so darf die
Summe der beiden Geschossflächen 250 qm betragen
GFZ= Geschossflächen: Grundstücksgröße (250:500=0,5)
Bei Erweiterungen eines bestehenden Gebäudes ist zu beachten, dass die
im Bebauungsplan festgelegte GFZ nicht überschritten wird.
Grundbuch
Beim
Grundbuch handelt es sich um ein Register, in dem Grundstück und die an ihnen
bestehenden Rechtsverhältnisse eingetragen sind. Das Grundbuch wird von dem
Amtsgericht in denen sich die jeweiligen Grundstücke (Immobilien) befinden
als lose Blattsammlung geführt. Die einzelnen Teile werden durch ihre
Papierfarbe unterschieden.
Das
Bestandsverzeichnis enthält alle katastermäßigen Angaben, die
erforderlich sind um ein Grundbuchblatt überhaupt anlegen zu können:
Gemarkung, Flurnummer, Flurstücksnummer, Größe, Nutzungsart
Die
Abteilung I gibt den (die) Eigentümer, sowie die Erwerbsart (z. Kauf,
Erbfolge, Zuschlag bei Versteigerung) an.
Die
Abteilung II enthält alle Lasten und Beschränkungen mit Ausnahme der
Grundpfandrechte, also Vormerkungen, Dienstbarkeiten, Nießbrauch, Reallasten.
Die
Abteilung III enthält alle Grundpfandrechte, also Hypotheken, Grund-
und Realschulden.
Das
Grundbuch kann von jedem eingesehen werden, der ein berechtigtes Interesse
nachweist (z. B. Käufer, Erbe, Gläubiger)
Grunderwerbsteuer
Die
Grunderwerbssteuer ist eine Art Umsatzsteuer für bebaute oder unbebaute
Grundstücke (auch für Eigentumswohnungen) in Höhe von 3,5 % vom Kaufpreis.
Sie ist i.d.R. einmal nach Abschluss des Kaufvertrages fällig und ist allein
vom Käufer zu tragen.
Grundschuld(bestellung)
Grundschuld
ist die Belastung eines Grundstückes in der Form, dass an denjenigen, zu
dessen Gunsten die Belastung erfolgt, eine bestimmte Geldsumme aus dem
Grundstück zu zahlen ist (§ 1191 BGB). Die Grundschuld gehört zu den
Grundpfandrechten und wird i.d.R. zur Absicherung eines Darlehens bestellt.
Im Gegensatz zur Hypothek ist sie aber von der gesicherten Forderung
unabhängig: wird das Darlehen zurückgezahlt, bleibt die Grundschuld
unverändert bestehen und kann später als Sicherheit für ein neues Darlehen
wiederverwendet werden.
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Hypothek
Belastung
eines Grundstückes in der Weise, dass an denjenigen, zu dessen Gunsten die
Belastung erfolgt, eine bestimmte Geldsumme zu zahlen ist, und zwar zur
Erfüllung einer ihm zustehenden Forderung.
Sie gehört zu den Grundpfandrechten, ihr Zweck ist die Absicherung
einer Geldforderung.
Anders als die Grundschuld ist sie eng mit der gesicherten Forderung
verbunden (akzessorisch), verändert sich die Forderung, hat dies unmittelbar
Auswirkung auf die Hypothek: wird z.B. das gesicherte Darlehen zurückgezahlt,
wandelt sie sich kraft Gesetzes in eine Eigentümergrundschuld.
Die
Hypothek entsteht durch Einigung und Eintrag im Grundbuch.
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Lebenshaltungskostenindex
Bezugsgröße,
die Preisveränderungen zu einem Basisjahr darstellt. Sie wird aufgrund der
Inflationsrate vom statistischen Bundesamt ermittelt mit Hilfe eines
Warenkorbes. Außerdem ist sie Basis für Mietzinserhöhungen bei
Mietgleitklauseln (§ 10 a MHG)
Loggia
Im
Gegensatz zum Balkon ist eine Loggia nur an einer Seite offen. Es befindet
sich also oben, unten und an den Seiten Wände, Boden oder Decke. Eine Loggia
kann ins Haus integriert oder wie ein Balkon, am Haus vorgelagert sein.
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Maklercourtage
Die
Maklercourtage ist die Provision eines Maklers für den Nachweis oder die
Vermittlung eines Miet- oder Kaufobjektes. Die Höhe der Provision ist
regional unterschiedlich. In Rheinlandpfalz sind folgende Käuferprovisionen
üblich:
1,74 Monats-Nettomieten inkl. MWSt bei Anmietung einer
privatgenutzten Wohnimmobilie (Haus, Wohnung)
2,32 Monats-Nettomieten inkl. MWSt bei Anmietung einer gewerblich
genutzten Immobilie (Büro, Laden, Werkstatt...)
3,48 % vom notariellen Kaufpreis bei Ankauf einer Immobilie, egal ob
wohnwirtschaftlich oder gewerblich genutzt.
Mietkaution
Die
Mietkaution dient zur Sicherung des Vermieters für den Fall, dass der Mieter
seinen mietvertraglichen Verpflichtungen nicht erfüllt, z. B. zur Reparatur von
Beschädigungen, insbesondere aber auch für den Fall, dass der Mieter seinen
Mietzahlungen nicht nachkommt!
Die Kaution darf 3 Monatsmieten (ohne Nebenkostenvorauszahlung) nicht
übersteigen. Nachfolgend 3 Beispiele:
1.)
Der Vermieter legt ein Sparbuch an. Dies muss zu dem für Spareinlagen mit
3-monatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz verzinst werden. Der Vermieter
muss die Kaution bei einer Bank "von seinem Vermögen" getrennt,
anlegen.
2.)
Der Mieter legt ein Sparbuch an, über das Mieter und Vermieter nur gemeinsam
verfügen können.
3.)
Der Mieter legt ein Sparbuch an und verpfändet dieses an den Vermieter.
4.)
Der Mieter erbringt dem Vermieter eine Bankbürgschaft über die vereinbarte
Kautionssumme.
Die
Zinsen werden jährlich der Kaution zugeschlagen, verzinst und erhöhen die
Kaution. Bei Beendigung des Mietverhältnisses müssen auch die Zinsen an den
Mieter zurückbezahlt werden.
Bedient sich der Vermieter aus der Kaution (z. B. wg. Mietrückstand), ist der
Mieter zu ihrer Auffüllung verpflichtet (BGH WM 72, 57).Der Mieter ist nicht
berechtigt, seinen Anspruch auf Rückzahlung der Kaution gegen die
Mietforderung des Vermieters aufzurechnen
(BGH WM 72, 75).
Miteigentumsanteil
Begriff
aus dem Wohnungseigentumsgesetz in Verbindung mit Sondereigentum
und Mitgliedschaft in der Wohnungseigentümergemeinschaft. Jeder Wohnungs-
eigentümer hat einen Anspruch auf einen Miteigentumsanteil am Gemeinschafts-
eigentum (sachenrechtliches Element). Eine Erstversammlung der Wohnungs-
eigentümergemeinschaft ist nur dann beschlussfähig, wenn mehr als die Hälfte
der Miteigentumsanteile vertreten sind. Nach Vereinbarung kann sich das
Abstimmungsprinzip nach der Höhe der Miteigentumsanteile richten.
Mietnebenkosten
Nach
§ 536 BGB ist der Haus- oder Wohnungseigentümer verpflichtet, während der
Mietzeit das Mietobjekt in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten. Diese
Verpflichtung bedeutet, dass neben der Wohnraumüberlassung weitere Leistungen
zu erbringen sind und hierfür auch zusätzliche Kosten entstehen. Diese Kosten
hat zwar grundsätzlich der Vermieter zu tragen, doch kann die entsprechende
Vorschrift durch eine ausdrückliche und unmissverständliche Vereinbarung im
Mietvertrag abgeändert werden. Bei der einseitigen Umlage der Nebenkosten auf
den Mieter muss der Vermieter allerdings bestimmte gesetzliche Vorschriften
beachten. Grundlage hierfür ist der
§ 27 der II. Berechnungsverordnung (v. 12.10.90):
Betriebskosten
sind nachstehende Kosten, die dem Eigentümer (Erbbauberechtigten) durch das
Eigentum (Erbbaurecht) am Grundstück oder durch den be- stimmungsgemäßen
Gebrauch des Gebäudes oder der Wirtschaftseinheit, der Nebengebäude, Anlagen,
Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen, es sei denn, dass sie
üblicherweise vom Mieter außerhalb der Miete unmittelbar getragen werden:
1. Die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks
Hierzu gehört namentlich die Grundsteuer, jedoch nicht die
Hypothekengewinnabgabe.
2. Die Kosten der Wasserversorgung
Hierzu gehören die Kosten des Wasserverbrauchs, die Grundgebühren, die Kosten
der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung von Wasserzählern,
die Kosten Ihrer Verwendung, einschließlich der Kosten der Berechnung und
Aufteilung, die Kosten des Betriebs einer hauseigenen Wasserversorgungsanlage
und einer Wasseraufbereitungsanlage einschließlich der Aufbereitungsstoffe.
3. Die Kosten der Entwässerung
Hierzu gehören die Gebühren für die Haus- und Grundstücksentwässerung, die
Kosten des Betriebs einer entsprechenden nichtöffentlichen Anlage und die
Kosten des Betriebs einer Entwässerungspumpe.
4. Die Kosten
a) des Betriebs der zentralen Heizungsanlage; hierzu gehören die Kosten der
verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, die Kosten des Betriebsstroms,
die Kosten der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen
Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit, die Kosten der
Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz und die Kosten der Anmietung
oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung einer Ausstattung zur
Verbrauchserfassung, sowie die Kosten der Verwendung einer Ausstattung zur
Verbrauchserfassung, einschließlich der Kosten der Berechnung und Aufteilung;
oder
b) des Betriebs der zentralen Brennstoffversorgungsanlage; hierzu gehören die
Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, die Kosten des
Betriebsstroms und die Kosten der Überwachung sowie die Kosten der Reinigung
der Anlage und des Betriebsraums; oder
c) der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme, auch aus Anlagen im
Sinne des Buchstaben a; hierzu gehören das Entgelt für die Wärmelieferung und
die Kosten des Betriebs der zugehörigen Hausanlagen entsprechend Buchstabe a;
oder
d) der Reinigung und Wartung von Etagenheizungen; hierzu gehören die Kosten
der Beseitigung von Wasserablagerungen und Verbrennungsrückständen in der
Anlage, die Kosten der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und
Betriebssicherheit und der damit zusammenhängenden Einstellung durch einen
Fachmann, sowie die Kosten der Messungen nach dem Bundes-
Immissionsschutzgesetz.
5. Die Kosten
a) des Betriebs der zentralen Warmwasserversorgungsanlage; hierzu gehören die
Kosten der Wasserversorgung entsprechend Nummer 2, sowie sie nicht dort
bereits berücksichtigt sind, und die Kosten der Wassererwärmung entsprechend
Nummer 4 Buchstabe a; oder
b)der eigenständig gewerblichen Lieferung von Warmwasser, auch aus Anlagen im
Sinne des Buchstaben a; hierzu gehören das Entgelt für die Lieferung des
Warmwassers und die Kosten des Betriebs der zugehörigen Hausanlagen
entsprechend Nummer 4 Buchstabe a; oder
c) der Reinigung und Wartung von Warmwassergeräten; hierzu gehören die Kosten
der Beseitigung von Wasserablagerungen und Verbrennungsrückständen im Inneren
der Geräte, sowie die Kosten der regelmäßigen Prüfung der
Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit und der damit zusammenhängenden
Einstellung durch einen Fachmann.
6. Die Kosten verbundener Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlage
a) bei zentralen Heizungsanlagen entsprechend Nummer 4 Buchstabe a und
entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind,
oder
b) bei der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme entsprechend Nummer
4 Buchstabe c und entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits
berücksichtigt sind; oder
c) bei verbundenen Etagenheizungen und Warmwasserversorgungsanlagen
entsprechend Nummer 2, soweit sich nicht dort bereits berücksichtigt sind.
7. Die Kosten des Betriebs des maschinellen Personen- oder
Lastenaufzugs
Hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Beaufsichtigung,
der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung
ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit, einschließlich der
Einstellung durch einen Fachmann, sowie der Kosten der Reinigung der Anlage.
8. Die Kosten der Straßenreinigung und Müllabfuhr
Hierzu gehören die für die öffentliche Straßenreinigung und Müllabfuhr zu
entrichtenden Gebühren oder die Kosten entsprechender nichtöffentlicher
Maßnahmen, soweit sie nicht vom Mieter im Rahmen der Hausordnung ausgeführt
werden.
9. Die Kosten der Hausreinigung und Ungezieferbekämpfung
Zu den Kosten der Hausreinigung gehören die Kosten für die Säuberung der von
den Bewohnern gemeinsam benutzten Gebäudeteile, wie Zugänge, Flure, Treppen,
Keller, Bodenräume, Waschküchen, Fahrkorb des Aufzuges, soweit nicht vom
Mieter im Rahmen der Hausordnung ausgeführt.
10. Die Kosten der Gartenpflege
Hierzu gehören die Kosten der Pflege gärtnerisch angelegter Flächen,
einschließlich der Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen, der Pflege von
Spielplätzen einschließlich der Erneuerung von Sand und der Pflege von
Plätzen, Zugängen und Zufahrten, die dem nichtöffentlichen Verkehr dienen.
11. Die Kosten der Beleuchtung
Hierzu gehören die Kosten des Stroms für die Außenbeleuchtung und die
Beleuchtung der von den Bewohnern gemeinsam benutzten Gebäudeteile, wie
Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume und Waschküchen.
12. Die Kosten der Schornsteinreinigung
Hierzu gehören die Kehrgebühren nach der maßgebenden Gebührenordnung, soweit sie
nicht bereits als Kosten nach Nummer 4, Buchstabe a berücksichtigt sind.
13. Die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung
Hierzu gehören namentlich die Kosten der Versicherung des Gebäudes gegen
Sturm- und Wasserschäden, der Glasversicherung, der Haftpflichtversicherung
für das Gebäude, den Öltank und den Aufzug.
14. Die Kosten für den Hauswart
Hierzu gehören die Vergütung, die Sozialbeiträge und alle geldwerten
Leistungen, die der Eigentümer (Erbbauberechtigte) dem Hauswart für seine
Arbeit gewährt, soweit diese nicht die Instandhaltung, Instandsetzung,
Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder die Hausverwaltung betrifft. Soweit
Arbeiten vom Hauswart ausgeführt werden, dürfen Kosten für Arbeitsleistungen
nach Nummern 2 bis 10 nicht angesetzt werden.
15. Die Kosten
a) des Betriebs der Gemeinschafts-Antennenanlage; hierzu gehören die Kosten
des Betriebsstroms und die Kosten der regelmäßigen Prüfung ihrer
Betriebsbereitschaft einschließlich der Einstellung durch einen Fachmann oder
das Nutzungsentgelt für einen nicht zur Wirtschaftseinheit gehörenden
Antennenanlage; oder
b) des Betriebs der mit einem Breitbandkabelnetz verbundenen privaten
Verteilanlage; hierzu gehören die Kosten entsprechend Buchstabe a; ferner die
laufenden monatlichen Grundgebühren für Breitbandanschlüsse.
16. Die Kosten des Betriebs der maschinellen Wascheinrichtungen
Hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Überwachung,
Pflege und Reinigung der maschinellen Einrichtung, der regelmäßigen Prüfung
ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit, sowie die Kosten der
Wasserversorgung entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits
berücksichtigt sind.
17. Sonstige Betriebskosten
Das sind die in den Nummern 1 bis 16 nicht genannten Betriebskosten,
namentlich die Betriebskosten von Nebengebäuden, Anlagen und Einrichtungen.
"Sonstige
Betriebskosten" ist kein Auffangbecken für alle nur denkbaren Kosten.
Will der Vermieter "sonstige Betriebskosten" abrechnen, muss er
genau sagen, um welche Kosten es sich handelt. Tut er dies nicht, ist die
Vereinbarung "der Mieter zahlt sonstige Betriebskosten" unwirksam.
Abgerechnet werden könnten unter dieser Position z. B. Kosten für eine Sauna
oder Schwimmbad.
Alle
im § 27 der II. Berechnungsverordnung definierten Betriebskosten dürfen vom
Vermieter auf den Mieter in Form einer Nebenkostenvorauszahlung umgelegt
werden, vorausgesetzt, dass die Kosten auch tatsächlich angefallen sind. Der
Vermieter darf also keinen pauschalen Betrag für einen Hausmeister ansetzen,
wenn er keinen beschäftigt hat.
Soll nach dem Mietvertrag der Mieter die Betriebskosten zahlen, so ist eine
solche Vereinbarung nur wirksam, wenn klar bestimmt ist, welche
Betriebskosten im einzelnen vom Mieter zu tragen sind. Es ist jedoch
ausreichend, dass die Klausel "Für Betriebskosten gemäß § 27 der II.
Berechnungsverordnung ist neben der Miete ein monatlicher
Vorauszahlungsbetrag von DM xxx,- zu leisten", in den Mietvertrag zu
setzen, um alle aufgeführten Nebenkosten in die Abrechnung miteinbeziehen zu
können.
Pauschal vereinbarte Neben- und Betriebskostenvorauszahlungen
Haben die Mietparteien zur Abgeltung der Betriebskosten die Zahlung einer
monatlichen Pauschale durch den Mieter vereinbart, so sind mit der Zahlung
der Pauschale die Nebenkosten abgegolten. Selbst wenn in Wirklichkeit die
Neben- kosten durch den Pauschalbetrag nicht abgedeckt sind, braucht der
Mieter keine Nachzahlung zu leisten. Er kann allerdings auch keine
Rückzahlung verlangen, wenn die Pauschale höher war als die tatsächlichen
Kosten.
Aber auch wenn im Mietvertrag geregelt ist, dass der Vermieter die Pauschale
anheben darf, so kann er dies nur für die Zukunft und im Rahmen der
nachgewiesenen Erhöhung der Betriebskosten tun.
Betriebs- und Nebenkosten bei der Vermietung eines Hauses:
(Hier gilt ebenfalls § 27 der II Berechnungsverordnung)
Im Mietvertrag sollte unbedingt festgelegt werden, welche Nebenkosten bei der
Ver-/Anmietung eines Hauses, auf eigene Rechnung direkt vom Mieter getragen
werden und welche Nebenkosten vom Vermieter auf den Mieter in Form einer
Nebenkostenvorauszahlung erhoben werden.
Der Vermieter sollte sich diesbezüglich, besonders bei einem Neubau, vor
Mietvertragsabschluß bei den einzelnen Kommunen erkundigen, ob die
Rechnungsstellung z. B. für Wasser, Kanal, Müllabfuhr, Kaminkehrer etc.
direkt an den Mieter möglich ist.
Will der Vermieter Grundsteuer und Versicherungen für das Mietobjekt auf den
Mieter umlegen, empfiehlt es sich die Kosten in Form einer
Nebenkostenvorauszahlung vom Mieter zu erhaben, da die Rechnungsstellung grundsätzlich
an den Vermieter ergeht.
N
A b e f G h l m n p r S t V w z
Nießbrauch(recht)
Der
Nießbrauch gewährt seinem Inhaber die gesamte Nutzung eines Gegenstandes (z.
B. eines Grundstücks/Immobilie).
Da
es sich beim Nießbrauch in seinem Wesen um eine persönliche Dienstbarkeit
handelt, ist es weder vererblich noch veräußerlich; es erlischt mit dem Tod
des Berechtigten.
Die
Ausübung des Nießbrauch kann allerdings einen anderen überlassen werden.
Der
Nießbrauchberechtigte kann die Sache vermieten oder verpachten. Das
Nutzungsrecht erstreckt sich auf Sach- und Rechtsfrüchte. Sachfrüchte sind z.
B. Obst, Gemüse, landwirtschaftlicher
Ertrag. Rechtsfrüchte sind z. B. Mieten. Diese stehen dem Nießbraucher zu,
ebenso die persönliche Nutzung des Grundstücks.
Die
Pflicht des Nießbrauchers ist es, die wirtschaftliche Bestimmung der Sache zu
erhalten, sowie ordnungsgemäß zu wirtschaften.
Der
Nießbraucher ist nicht berechtigt, über den nießbrauchbelasteten Gegenstand
(z. B. Grundstück) zu verfügen.
Das
Recht auf Veräußerung oder Belastung verbleibt dem Eigentümer.
Rechte
und Pflichten des Eigentümers sowie des Nießbrauchers sind gesetzlich
geregelt, können jedoch durch vertragliche Abrede geändert werden.
P
A b e f G h l m n p r S t V w z
Penthouse
Die
über das komplette oberste Geschoss eines Gebäudes errichtete Wohnung. Meist
sehr luxuriös, mit Dachterrasse oder auch als Maisonette-Wohnung.
R
A
b e f
G h l
m n p
r S t
V w z
Reihenhaus in der Rechtsform des Wohnungseigentums
A. Das Reihenhausgrundstück
Wer
heute den Immobilienteil der Tageszeitung aufschlägt, um ein günstiges
Reihenhaus zu finden, sieht sich zumindest in den Ballungsräumen einem
riesigen Angebot gegenüber. Wenn nun der interessierte Käufer die ersten
Kontakte knüpft, die ersten Angebote einholt und genauer unter die Lupe nimmt,
stößt er nicht selten auf Reihenhäuser (oder DHH, EFH), die in der Form des
Wohnungseigentums organisiert sind (1.) Während das Reihenhausgrundstück im
Normalfalle ein vermessungstechnisch durch Grenzsteine abgegrenztes
Grundstück bildet, existiert beim Reihenhaus als Wohnungseigentumseinheit nur
ein (größeres) Grundstück, auf dem zwei oder mehr Reihenhäuser mit
Garagen, Wegen und Gemeinschaftsflächen errichtet sind. Die Grenzen der
einzelnen Reihenhausgrundstücke sind dabei also nicht durch Grenzsteine voneinander
getrennt, vielmehr erfolgt die Trennung der einzelnen Gartenfläche
einschließlich der bebauten Teile über sogenannte
"Sondernutzungsrechte" (2.).
Handelt es sich beim Reihenhaus in der Form des Wohnungseigentums um eine
Gestaltung, bei der gesundes Misstrauen angebracht ist?
Ist das vermessene Reihenhausgrundstück vorzuziehen? Diese Fragen sollen
nachstehend untersucht werden.
B. Gründe für die Organisation als Wohnungseigentumseinheit
Wenn
auf einem größeren Grundstücksgelände Reihenhäuser mit Garagen, Wegen und
Gemeinschaftsflächen geplant werden, entscheidet man sich unverändert für die
vermessungstechnische Abgrenzung der einzelnen Flächen, falls dies möglich
ist. Das Grundstücksareal wird dann im Wege er realen Grundstücksteilung in
einzelne Parzellen vermessen. Dies ist aber nicht in allen Fällen möglich.
Vor allem baurechtliche Gründe können die reale Grundstücksteilung unmöglich
machen. Folgende Gründe können u. a. die reale Grundstücksteilung verhindern:
1.
Die örtlichen Bauvorschriften schreiben für bestimmte Bereiche des
Gemeindegebiets Mindestgrößen für Baugrundstücke vor. Bei der Bildung
einzelner Reihenhausgrundstücke würden diese Größen unterschritten, mit der
Folge, dass die Baubehörde keine Genehmigung für die Grundstücksteilung
erteilt.
2. Der Bebauungsplan sieht für das Gesamtareal eine bestimmte Geschossflächenzahl
vor, die bei einer Teilung in die einzelnen Reihenhausparzellen
überschritten würde. Auch dann wird die Teilungsgenehmigung versagt.
3. Die Bauflächen in den Großstädten werden immer rarer, auch kleinere
Grundstücke kommen für eine Bebauung mit Reihenhausanlagen in Betracht. Bei
solchen Grundstücken können häufig die vorgesehenen Garagen nicht mehr
oberirdisch platziert werden. Wenn nun unter der Reihenhausanlage aber eine
Tiefgarage mit Tiefgaragenstellplätzen geplant wird, würde die Bildung der
Einzelparzellen die darunterliegende Tiefgarage zerschneiden (Prinzip der
vertikalen Teilung) und damit die Zuordnung der Tiefgaragenstellplätze
unmöglich machen. Auch bei dieser Konstellation kommt eine
Teilungsgenehmigung nicht in Betracht.
In
all diesen Fällen kann nur mit der Konstruktion des Wohnungseigentums
geholfen werden. Anstelle der real aufgeteilten Einzelparzellen bleibt das
vorgesehene Baugelände als Gesamtgrundstück bestehen und die Trennung wird
über sogenannte "Sondernutzungsrechte
zur umfassenden Benutzung" (3) erreicht. Das Gesamtareal für die
Reihenhausanlage wird dabei in einer Teilungserklärung
aufgeteilt mit dem Ziel, dass wirtschaftlich jeder
Reihenhauseigentümer so gestellt werden soll, als ob er Alleineigentümer
seines Reihenhausgrundstücks wäre.
C. Der Begriff des Sondernutzungsrechts
Die
Rechtsbeziehungen der künftigen Reihenhauseigentümer untereinander werden in
der Teilungserklärung geregelt. Jeder
Reihenhauseigentümer erhält dabei einen bestimmten Miteigentumsanteil
am Gesamtgrundstück, der mit dem Sondereigentum an seinem Reihenhaus
verbunden wird. Die Trennung der einzelnen Reihenhausgrundstücke erfolgt über
sogenannte Sondernutzungsrechte. Von einem Sondernutzungsrecht
spricht man, wenn einem Wohnungseigentümer ein über § 13 Abs. 2 WEG
hinausgehendes Gebrauchs- oder Nutzungsrecht an Teilen des
Gemeinschaftseigentums (z. B. Garten, Kfz-Stellplatz, Gemeinschaftsräume)
eingeräumt wird, wodurch zugleich der Mitgebrauch der anderen
Wohnungseigentümer beschränkt wird (4). Rechtsgrundlage ist dabei § 15 Abs. 1
WEG:
Danach können die Wohnungseigentümer den Gebrauch des gemeinschaftlichen
Eigentums (und auch des Sondereigentums) durch Vereinbarungen regeln. Das Sondernutzungsrecht
hat dabei eine doppelte Komponente. Zum einen wird einem Wohnungseigentümer
eine Nutzungsbefugnis zugewiesen, zum anderen wird sie (allen) anderen
Wohnungseigentümern entzogen (5). Bezogen auf das einzelne
Reihenhausgrundstück gibt das Sondernutzungsrecht dem Reihenhauseigentümer
die unentziehbare Befugnis, sein Reihenhausgrundstück allein zu benutzen.
Alle anderen Eigentümer der Gesamtanlage sind von der Benutzung
ausgeschlossen.
D. Die inhaltliche Ausgestaltung der Aufteilung in der Teilungserklärung
Die
Interessenlage bei der Aufteilung in einzelne Reihenhauseinheiten
unterscheidet sich von der Interessenlage bei der Aufteilung eines
Mehrfamilienhauses in Eigentumswohnungen erheblich. Während die Eigentümer
von Eigentumswohnungen auch viele Teile des gemeinschaftlichen Eigentums
gemeinsam benützen und unterhalten, will der einzelne Reihenhauseigentümer so
gestellt werden, als ob er Eigentümer eines real vermessenen
Reihenhausgrundstücks wäre. Die im Normalfalle gegebenen Beschränkungen des
Wohnungseigentumsrechts passen für die Aufteilung der Reihenhausanlage nicht.
Folgende
Punkte kennzeichnen die Aufteilung einer Reihenhausanlage in der Form des
Wohnungseigentum:
1. Jede Reihenhauseinheit erhält einen Miteigentumsanteil am Gesamtgrundstück.
Häufig werden dabei die Größen der einzelnen Reihenhausgrundstücke als
Maßstab herangezogen.
2. Der Reihenhauseigentümer erhält ein ausschließliches Sondernutzungsrecht
an der sein Reihenhaus umgebenden Grundstücksfläche. Besonders wichtig ist
dabei, dass diese Grundstücksfläche in einem Lageplan, der Anlage der
Teilungserklärung ist, genau gekennzeichnet wird, damit spätere
Streitigkeiten vermieden werden (6).
3. Das Sondernutzungsrecht wird so ausgestaltet, dass
a.) dem Reihenhauseigentümer jede gärtnerische und freizeitmäßige Nutzung
gestattet ist,
b.) weitere bauliche Anlagen, wie etwa Garagen, Wintergärten oder
Gartenhäuser errichtet werden dürfen und
c.) sich das Sondernutzungsrecht nicht nur auf die unbebaute Gartenfläche,
sondern auf das gesamte Reihenhaus mit Garage erstreckt, auch soweit dieses
zwingendes Gemeinschaftseigentum darstellt (7).
4. Die Kosten des Betriebs, der Unterhaltung und der späteren Instandsetzung
werden getrennt, d. h., jeder Reihenhauseigentümer ist nur für sein Reihenhaus
verantwortlich.
5. Bezüglich der Grenzen, die sich zwischen den Sondernutzungsbereichen
ergeben, werden die allgemeinen Nachbarvorschriften für entsprechend
anwendbar erklärt.
Wenn
die Teilungserklärung die vorstehenden Gesichtspunkte berücksichtigt, kann
die Rechtsstellung des Eigentümers eines Reihenhauses in Wohnungseigentum so
ausgestaltet werden, dass wirtschaftlich kein Unterschied zu dem Eigentümer
eines vermessenen Reihenhausgrundstücks erkennbar ist (8).
E. Zusammenfassung
Aus
baurechtlichen Gründen müssen Reihenhausanlagen oft in der Form von
Wohnungseigentum organisiert werden. Durch entsprechende Gestaltung der
Teilungserklärung kann dabei im wirtschaftlichen Ergebnis eine Rechtsstellung
des Reihenhauseigentümers erreicht werden, die der Stellung des Eigentümers
eines vermessenen Reihenhausgrundstücks nicht nachsteht.
S
A b e f G h l m n p r S t V w z
Sondereigentum
Wohnungseigentum
wird gemäß § 2 WEG durch die vertragliche Einräumung von Sondereigentum oder
durch Teilung begründet.
Nach § 3 WEG ist Sondereigentum das alleinige Eigentum an einer bestimmten
Wohnung oder an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen. Das Sondereigentum
soll nur dann entstehen können, wenn die Wohnungen oder sonstigen Räume in
sich abgeschlossen sind.
Das Eigentum erstreckt sich nach § 5 WEG auf die Räume sowie die zu diesen
Räumen gehörenden Bestandteile des Gebäudes, die "verändert, beseitigt
oder eingefügt werden können, ohne dass dadurch das gemeinschaftliche
Eigentum (...) über das zulässige Maß hinaus beeinträchtigt oder die äußere
Gestaltung des Gebäudes verändert wird."
Das Sondereigentum kann nach Maßgabe des § 6 WEG nur in Verbindung mit dem
Miteigentumsanteil, zu dem es gehört, veräußert oder belastet werden.
Sondernutzungsrecht
Von
einem Sondernutzungsrecht spricht man, wenn einem Wohnungseigentümer das
alleinige (ausschließliche) Nutzungsrecht an Teilen des
Gemeinschaftseigentums (z. B. Gärten, Gemeinschaftsräume, Stellplätze)
eingeräumt wird, wodurch zugleich die anderen Wohnungseigentümer vom
Mitgebrauch ausgeschlossen werden. Der Gegenstand des Sondernutzungsrechts
bleibt im Gemeinschaftseigentum. Als praktisch wichtigster Fall hat sich das
Sondernutzungsrecht an PKW-Stellplätzen herausgebildet. Im Gegensatz zum
echten Eigentum am Stellplatz hängt hier der Stellplatz gleichsam wie ein
Wassertropfen an der Wohnung und teilt - von Ausnahmen abgesehen - das
Schicksal der Wohnung. Die Begründung solcher Sondernutzungsrechte erfolgt in
der Teilungserklärung, dem Kaufvertrag
oder in einer eigenen Urkunde. Bei der Begründung müssen alle zu dieser Zeit
eingetragenen Eigentümer und Gläubiger zustimmen.
Souterrain
Mit
Tageslicht-Fenstern versehenes Untergeschoss eines Gebäudes.
T
A
b e f
G h l
m n p
r S t
V w z
Teilungserklärung
Basierend
auf dem Wohnungseigentumsgesetz regelt die Teilungserklärung das Verhältnis einzelner
Wohnungseigentümer in einem Haus untereinander. Sie ist ein sehr wichtiges
Dokument und muss stets notariell beurkundet sein. Die TE wird vom Besitzer
eines Mehrfamilienhauses bzw. vom Bauträger abgegeben. Sehr häufig handelt es
sich dabei um einen Bauträger, der beabsichtigt, die einzelnen Wohnungen als
Eigentumswohnungen zu verkaufen.
Die
TE legt fest, wie das Gebäude aufgeteilt ist, insbesondere
- was zum Gemeinschaftseigentum und was zum Sondereigentum, sprich
zu den einzelnen Wohnungen gehört (z.B. welcher Keller oder Stellplatz
gehört zu welcher Wohnung)
- Diese Aufteilung wird im sog. Teilungsplan zusätzlich bildlich
dargestellt -
- der zum Gemeinschaftseigentum gehörenden Miteigentumsanteile der
einzelnen Wohnungen
- ggf. Sondernutzungsrechte für einzelne Wohnungen (z.B.
Gartenanteile der gemeinschaftlichen Grünfläche)
- Regelungen des Gebrauchs (z.B. " nur für Wohnzwecke")
- Verteilung von Kosten von Instandhaltungsmaßnahmen am
Gemeinschafts-
eigentum (i.d.R. nach Miteigentumsanteilen)
- Stimmrechte einzelner Eigentümer in der Eigentümerversammlung
(z.B. nach Miteigentumsanteilen oder nach Anzahl der Wohnungen)
- ist evtl. eine Baubeschreibung in der TE enthalten, die
interessante Infor-
mationen zur Bauqualität für den Käufer einer gebrauchten Immobilie
liefern kann.
Tiefgaragenstellplätze als Vertragsobjekt
A. Rechtliche Gestaltung
Tiefgaragenstellplätze
kommen in der Praxis in sehr verschiedenartigen Formen vor:
1.
Der einzelne Stellplatz ist Sondereigentum
Seit dem Jahr 1973 kann gemäß § 3 Abs. 2 Satz 2 WEG auch an Stellplätzen in
der Tiefgarage Sondereigentum begründet werden, wenn die Fläche des
Stellplatzes durch dauerhafte Markierungen ersichtlich ist. Von dieser
Möglichkeit wird heute reger Gebrauch gemacht, da bei dieser Lösung jeder
Stellplatz ein eigenes Teileigentum auf eigenem Grundbuchblatt bildet.
2.
Tiefgarage als Ganzes ist Sondereigentum
Insbesondere vor dem Jahr 1973 wurde häufig die Tiefgarage als Ganzes als ein
Teileigentum gebildet. Den Inhabern der Stellplätze werden dabei am
Teileigentum "Tiefgarage" soviel Miteigentumsanteile zugewiesen,
wie es Stellplätze in der Tiefgarage gibt. Zusätzlich wird durch
Benutzungsregelungen gemäß § 1010 BGB sichergestellt, dass jedem Eigentümer
eines Miteigentumsanteils ein ganz bestimmter Stellplatz zur ausschließlichen
Nutzung zusteht.
3.
Tiefgarage als Ganzes bleibt
Gemeinschaftseigentum
Als dritte konstruktive Möglichkeit kann die Tiefgarage als Ganzes auch im
Gemeinschaftseigentum belassen werden. Durch Gebrauchsregelung gemäß § 15
Abs. 1 WEG wird dem jeweiligen Eigentümer einer Wohnung das Recht auf
ausschließliche Benutzung eines bestimmten nummerierten Stellplatzes
zugewiesen (Sondernutzungsrecht).
4.
Sonderproblem Duplexparker
Die immer höheren Grundstückspreise in den Großstädten haben bei der
Konzeption von Tiefgaragen eine Entwicklung in Gang gesetzt, die durch den
Bau von Doppelstockgaragen (Duplex-, Dreifach-, Vierfachparker) auch den
Luftraum des einzelnen Stellplatzes ergreift. In technischer Hinsicht geht
der Trend dabei zu Hebeanlagen, die eine Mehrzahl von Plätzen bei
horizontaler Verschiebung versorgen. Am einzelnen Stellplatz auf der
Hebebühne kann kein Sondereigentum begründet werden, da dessen Rauminhalt
veränderlich ist. In der Praxis wird daher der Raum für zwei zusammengehörige
Stellplätze in der Doppelstockgarage zu einem Teileigentum zusammengefasst,
an welchem die zwei Eigentümer in Miteigentum zu je 1/2 beteiligt sind. Die
Nutzungsebene (oben oder unten) wird dann durch Benutzungsregelung gemäß §
1010 BGB zugeordnet.
C. Zur Übertragung von Stellplätzen
.I.
Die Übertragung von Stellplätzen, an denen Eigentum besteht
1.
Einzelstellplatz
Keinerlei Probleme ergeben sich bei der Übertragung von Stellplätzen, an
denen eigenes Sondereigentum auf eigenem Grundbuchblatt besteht und zwar
gleichgültig, ob der Übertragung ein Verkauf, eine schenkweise Überlassung
oder ein anderer Rechtsgrund (wie z. B. Auseinandersetzung) zugrunde liegt.
Solche Stellplätze sind ohne Rücksicht auf das Schicksal der Wohnung gesondert und frei veräußerlich. Ihr
Rechtsübergang vollzieht sich in gleicher Weise wie bei der Wohnung durch
Einigung in notariell beurkundeter Form (§§ 4 II WEG, 873, 925 BGB) und
Eintragung im Grundbuch. Ob der Verwalter der Übertragung zustimmen muss,
hängt wie bei der Wohnung davon ab, ob eine Veräußerungsbeschränkung gemäß §
12 Abs. 1 WEG vereinbart ist.
2.
Bruchteilseigentum mit Benutzungsregelung
Die vorstehend für die Übertragung von Einzelstellplätzen dargestellten
Rechtsgrundsätze (freie Übertragbarkeit) gelten grundsätzlich auch für den
Stellplatz, an dem Bruchteilseigentum mit Benutzungsregelung besteht.
Schwierigkeiten ergeben sich aber in der Praxis häufig daraus, dass aus dem Grundbuch
kein sicherer Rückschluss gewonnen werden kann, welche Stellplatz-Nummer dem
Veräußerer zusteht. Die Benutzungsregelung wird zwar durch Eintragung im
Grundbuch für die Eigentümer verbindlich, die nummernmäßige Zuordnung ist
aber regelmäßig nur aus der Urkunde über die Benutzungsregelung selbst, nicht
aber aus dem Grundbuch ersichtlich. Bei einer Vielzahl von Plätzen ergeben
sich teilweise sehr unübersichtliche Grundbücher, da sich die
Eigentümerspalte der Tiefgarage über viele Seiten erstreckt und durch
Eigentumswechsel dauernd neue Seiten hinzukommen. Ganz allgemein kann heute
die Konzeption der Tiefgaragengemeinschaft als Bruchteilsgemeinschaft mit
Benutzungsregelung nicht mehr empfohlen werden, weil sie neben der vorstehend
beschriebenen Unübersichtlichkeit auch die Gefahr in sich birgt, dass ein die
Zwangsvollstreckung betreibender Gläubiger eines Stellplatz-Eigentümers oder
dessen Konkursverwalter gemäß § 751 Abs. 2 BGB bzw. § 16 Abs. 2 Satz 1 KO die
Aufhebung der Gemeinschaft an der ganzen Tiefgarage erzwingt.
3.
Duplexparker
Der Stellplatz in der Doppelstockgarage (vgl. A4) wirft bei der Übertragung
keine besonderen Probleme auf. Er ist wie der Einzelstellplatz (vgl. B I 1 )
unabhängig von der Wohnung und in gleicher Form wie der Einzelstellplatz frei
veräußerlich. Geringfügige Schwierigkeiten ergeben sich nur daraus, dass
ähnlich wie beim Bruchteilseigentum die Nutzungsebene (oben oder unten) aus
dem Grundbuch nicht zu ersehen ist.
II.
Die Übertragung von Stellplätzen, die im Wege des Sondernutzungsrechts
zugeordnet sind
1.
Das Wesen des Sondernutzungsrechts
Von einem Sondernutzungsrecht spricht man, wenn einem Wohnungseigentümer das
alleinige (ausschließliche) Nutzungsrecht an Teilen des
Gemeinschaftseigentums (z. B. Gärten, Gemeinschaftsräume, Stellplätze)
eingeräumt wird, wodurch zugleich die anderen Wohnungseigentümer vom
Mitgebrauch ausgeschlossen werden. Der Gegenstand des Sondernutzungsrechts
bleibt im Gemeinschaftseigentum. Als praktisch wichtigster Fall hat sich das
Sondernutzungsrecht an PKW- Stellplätzen herausgebildet. Im Gegensatz zum
echten Eigentum am Stellplatz hängt hier der Stellplatz gleichsam wie ein
Wassertropfen an der Wohnung und teilt - von Ausnahmen abgesehen - das
Schicksal der Wohnung. Die Begründung solcher Sondernutzungsrechte erfolgt in
der Teilungserklärung,
dem Kaufvertrag oder in einer eigenen Urkunde. Bei der Begründung müssen alle
zu dieser Zeit eingetragenen Eigentümer und Gläubiger zustimmen.
2.
Die Übertragung des Sondernutzungsrechts
Werden Wohnung und angekoppelter Stellplatz in einer Urkunde an den gleichen
Erwerber übertragen, ergeben sich keine Schwierigkeiten. Problematisch wird
die Übertragung dann, wenn Wohnung und Stellplatz an verschiedene Erwerber
übertragen werden sollen. Die Zuordnung eines Sondernutzungsrechts an einen
außerhalb der Eigentümergemeinschaft stehenden Dritten ist nämlich selbst mit
Zustimmung aller Wohnungseigentümer nicht zulässig. Dagegen kann das
Sondernutzungsrecht ohne Probleme auf einen anderen Eigentümer der gleichen
Eigentümergemeinschaft übertragen werden. Die Übertragung erfolgt auch hier
durch Einigung und Eintragung im Grundbuch. Der Übergang von einem
Wohnungseigentümer auf einen anderer ist dabei als Inhaltsänderung des
Sondereigentums zu sehen - der "Wassertropfen" Stellplatz wird
dabei von einer Wohnung ab - und an eine andere angekoppelt. Der Anspruch des
aufnehmenden Wohnungseigentümers ist auch durch Vormerkung sicherbar.
3.
Zustimmungserfordernis
Seit der Entscheidung des Bundesgerichtshofs aus dem Jahr 1978 ist
klargestellt, dass die Verschiebung von Sondernutzungsrechten innerhalb der
Eigentümergemeinschaft nicht der Zustimmung der anderer Wohnungseigentümer
bedarf. Der eigentliche Grund liegt darin, dass die anderen Eigentümer schon
bei der Begründung des Sondernutzungsrechts (durch Ausschluss von
Mitgebrauch) betroffen werden. Die spätere Verschiebung innerhalb der
Gemeinschaft ändert hieran nichts - sie sind vorher wie nachher vom Mitgebrauch
ausgeschlossen. Die Eintragung der Verschiebung des Stellplatzes innerhalb
der Gemeinschaft erfolgt nur im Grundbuch der beteiligten Wohnungen und
bedarf nur der Zustimmung der Realberechtigten am verlierenden
Wohnungseigentum. Der Verwalter muss der Übertragung nur dann zustimmen, wenn
für die Übertragung des Sondernutzungsrechts ein Vorbehalt entsprechend § 12
WEG besteht.
4.
Was tun, wenn der Stellplatz nicht erworben
werden soll?
Hat der vorgesehene Erwerber einer Wohnung am (Sondernutzungsrechts-)
Stellplatz kein Interesse, wird es für den Veräußerer schwierig. Hat er das
Glück, selbst eine zweite Wohnung in der Anlage zu haben, kann er den
Stellplatz an diese Wohnung ankoppeln. Ist dies nicht der Fall, sollte er in
erster Linie versuchen, für seinen Stellplatz einen anderen
Wohnungseigentümer der gleichen Eigentümergemeinschaft als Interessenten zu
finden, um den Verkauf von Wohnung und Stellplatz reibungslos abwickeln zu
können. Kann kurzfristig innerhalb der Eigentümergemeinschaft niemanden gefunden
werden, der Interesse hat, den Stellplatz zu erwerben, droht auch der Verkauf
der Wohnung zu scheitern.
V
A b e f G h l m n p r S t V w z
Vollgeschoss
Die
Festsetzung der Vollgeschosse im Bebauungsplan ermöglicht es, auf die Höhe
der baulichen Anlagen Einfluss zu nehmen.
Die kann erforderlich sein, um das Ortsbild zu gestalten, ein Baugebiet zu
dimensionieren oder um ein stadtklimatisch notwendige Durchlüftung eines
Gebietes nicht zu verhindern.
Regelungen im Bebauungsplan hinsichtlich der Zahl der Vollgeschosse betreffen
das Maß der --> baulichen Nutzung.
Der
Begriff des Vollgeschosses ist nicht bundeseinheitlich geregelt. Als
Vollgeschoss gelten Geschosse, die nach landesrechtlichen Vorschriften
Vollgeschosse sind oder auf deren Zahl angerechnet werden.
In NRW zählt ein Geschoss dann als Vollgeschoss, wenn die Deckenoberkante im
Mittel mehr als 1,6 m
- über der durch eine Baugenehmigung festgestellten
oder
- durch einen Bebauungsplan festgesetzten
oder
- der natürlichen Geländeoberfläche
liegt.
Weiterhin muss das Geschoss eine Höhe von mindestens 2,3 m haben. Die Höhe
wird von der Oberkante des Fußbodens bis zur Oberkante des Fußbodens der
darüberliegenden Decke gemessen.
Ausnahmen gibt es für Staffel- und Dachgeschosse.
Ein
Staffelgeschoss ist ein gegenüber den Außenwänden des Gebäudes zurück-
gesetztes oberstes Geschoss. Es ist dann ein Vollgeschoss, wenn es über mehr
als 2/3 der Grundfläche des darunterliegenden Geschosses über eine Höhe von
2,3 m verfügt.
Ein Dachgeschoss ist ein Geschoss mit geneigten Dachflächen. Um ein
Vollgeschoss zu sein, müssen mehr als 3/4 seiner Grundfläche eine Höhe von
2,3m aufweisen. Die Höhe wird hier von der Oberkante des Fußbodens bis zur
Oberkante der Dachhaut gemessen, maßgeblich ist somit das Außenmaß.
Bedeutung der Vollgeschossregelung in der Praxis:
Die
Bauordnung NRW verzichtet wie die der meisten anderen Bundesländer auf die
von der Baunutzungsverordnung eingeräumte Möglichkeit, die Anrechnung solcher
Geschosse, die nicht die Maße von Vollgeschossen aufweisen, auf deren Zahl
vorzusehen. Dieser Umstand gestattet es einem geschickten Bauherren oder
Architekten, auch bei einer Beschränkung der Zahl der Vollgeschosse im
Bebauungsplan auf nur ein Geschoss praktisch drei zu Wohnzwecken nutzbare
Geschosse anzulegen. Hier darf das Untergeschoss nur 1,5 m über die
Geländefläche hinausragen. Das Dachgeschoss weist eine ausreichende lichte
Höhe über mindestens die Hälfte und weniger als 3/4 der Grundfläche auf. Dann
ist die Nutzung als Aufenthaltsraum möglich.
Voranfrage
Zur
Voranfrage bedarf es eines schriftlichen Antrags. Die Voranfrage dient zur Klärung
von Einzelfragen im Zusammenhang mit dem geplanten Vorhaben, noch bevor der
Bauantrag gestellt wird.
Dies können z.B. Fragen sein zur Gewährung von Ausnahmen, zur Verwendung
bestimmter Baumaterialien, zur überbaubaren Grundstücksfläche bis hin zu Gestaltungsfragen.
Die Voranfrage ist immer dann empfehlenswert, wenn irgendwelche Zweifel an
der Zulässigkeit des geplanten Bauvorhabens bestehen. Stehen
öffentlich-rechtliche Vorschriften nicht im Wege, wird wie bei der
Baugenehmigung ein Vorbescheid erteilt, welcher befristet ist. Wird ein
Bauantrag innerhalb der Geltungsdauer gestellt, so kann die
Genehmigungsbehörde die im Vorbescheid geklärten Fragen im
Baugenehmigungsverfahren nicht anders bewerten.
W
A b e f G h l m n p r S t V w z
Wohngeld
Allgemeines:
Im
Wohngeld sind alle Kosten incl. Instandhaltungsrücklagen erfasst, die die Gemeinschaft
der Eigentümer einer Wohnanlage in festgelegten Zeitabständen und
Teilbeträgen im Voraus zu entrichten hat, um eine ordnungsgemäße Verwaltung
des Gemeinschaftseigentums zu ermöglichen.
Das auf die einzelnen Eigentümer nach Verteilungsschlüssel berechnete
Wohngeld kann bei vermieteten Wohnungen vom betreffenden Eigentümer unter der
Bezeichnung "umlagefähige Mietnebenkosten"
auf seinen Mieter weiterverrechnet werden. Diese Mietnebenkosten werden im Mietvertrag
unter Beachtung bestimmter gesetzlicher Vorschriften festgelegt.
Grundsätzliches:
Kraft
Gesetzes ist der Verwalter einer Wohnanlage verpflichtet, für ein
Kalender- bzw. Geschäfts(Wirtschafts)jahr einen Wirtschaftsplan aufzustellen
( § 28 Abs. 1 S. 1 WEG).
Nach
Gesetzeswortlaut muss ein ordnungsgemäßer Wirtschaftsplan über
- die voraussichtlichen Jahreseinnahmen und -ausgaben bei der
Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums
- die anteilmäßige Verpflichtung der Eigentümer zur Lasten- und
Kostentragung und
- die Beitragsleistung der Eigentümer zu der in § 21 Abs. 5 Nr. 4
WEG vorgesehenen Instandhaltungsrückstellung
Aufschluss
geben.
Damit
sind jeweils die voraussichtlichen (erwarteten, absehbaren) Gesamtausgaben
in möglichst untergliederter Form darzustellen, ebenso grundsätzlich auch die
mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit erwarteten Gesamteinnahmen.
Auszuweisen sind weiterhin im Regelfall die Kostenverteilungsschlüssel
und auch die Wohn- (Haus)geldvorauszahlungsbeträge, bezogen auf die einzelnen
Eigentümer ("Einzelwirtschaftspläne").
Die
Aufteilung auf die einzelnen Wohnungseigentümer ist Voraussetzung einer
Zahlungspflicht
( § 28 Abs. 1 Nr. 2 WEG, Bay0bLG, Der Wohnungseigentümer 89,135).
Über
den vom Verwalter in Vorschlag gebrachten und erstellten Wirtschaftsplan
entscheidet die Wohnungseigentümergemeinschaft durch einfachen
Mehrheitsbeschluss ( § 28 Abs. 5 WEG).
Jeder
Wohnungseigentümer ist gern. § 16 Abs. 2 WEG den anderen Wohnungseigentümern
gegenüber verpflichtet, die Lasten der Instandhaltung, Instandsetzung,
sonstigen Verwaltung und eines gemeinschaftlichen Gebrauchs des
gemeinschaftlichen Eigentums nach dem Verhältnis seines Anteils § 16 Abs.
1 Satz 2 WEG) zu tragen.
Die
Wohnungseigentümer sind nach § 28 Abs. 2 WEG verpflichtet, nach Abruf durch
den Verwalter dem beschlossenen Wirtschaftsplan entsprechende Vorschüsse zu
leisten. Die Vorauszahlungen werden oft zusammenfassend "Wohngeld"
genannt.
Ordnungsgemäße
laufende Verwaltung des Gemeinschaftseigentums auch zum Zwecke der
Werterhaltung eines jeden Wohnungs- oder Teileigentums ist nur möglich, wenn
alle Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft ihre
Wohngeld-(Hausgeld-)Verpflichtungen gegenüber
der Gesamtgemeinschaft vor allen Dingen pünktlich erfüllen. Ohne das notwendige
Geldvermögen und ohne ausreichende Deckung des gemeinschaftlichen
Giro-Kontos kann die Solidargemeinschaft nicht funktionieren, ggf. sogar
unverwaltbar werden. Im Falle eines Zahlungsverzugs (Fälligkeit der Raten der
Wohngeldvorauszahlung ist meist exakt vereinbart, so dass bereits ohne
Mahnung bei Zahlungsversäumnis Verzug eintritt) hat der Verwalter vielleicht
nach einmaliger außergerichtlicher Zahlungsaufforderung unverzüglich
gerichtliche Beitreibungsmaßnahmen einzuleiten.
Im Zusammenhang mit dem Begriff Wohngeld ist eine weitere Bedeutung
erklärbar: Als geringfügig Verdienender (bis zu einer bestimmten
Einkommenshöhe) kann jeder beim zuständigen Amt Antrag stellen auf
Unterstützung bei seiner zu bezahlenden Miete, dem sog. "Wohngeld".
Auf
Wohngeld besteht ein Rechtsanspruch. Die Höhe des Wohngeldes hängt dabei ab
vom Familieneinkommen, der monatlich zu zahlenden Miete bzw. Belastung und
von der Zahl der Familienmitglieder. Dabei werden Kinderreiche Familien
stärker begünstigt als kleinere Haushalte.
Die
elektronische Version der Broschüre "Wohngeld" zeigt, ob und wie
man Wohngeld erhalten kann. Sie ist unentgeltlich erhältlich beim Presse- und
Informationsamt der Bundesregierung, 53105 Bonn, Service-Tel.: 0180/5221996,
Fax: 0180/5221997 und 0228/208-2358.
In
den fünf neuen Bundesländern und den Ostbezirken von Berlin gelten
Sonderbestimmungen. Diese sind in der elektronischen Version der Broschüre
"Neue Miete und neues Wohngeld" dargestellt, die beim
Bundesministerium für Raumordnung, Bauwesen und Städtebau, Deichmanns Aue
31-37 in 53179 Bonn, angefordert werden kann.
Wohnrecht
Das
Wohnrecht ist eine bestimmte Art einer Dienstbarkeit. Es berechtigt den
Inhaber des Wohnrechtes, bestimmte Räume einer Immobilie unter Ausschluss des
Eigentümers als Wohnung zu nutzen.
Z
A b e f G h l m n p r S t V w z
Zwangssicherungshypothek
Eine
Sicherungshypothek muss gem. § 1184 (2) BGB als solche bezeichnet werden. Sie
ist besonders fest mit der gesicherten Forderung verbunden und kann ohne
diese auch nicht in Ausnahmefällen bestehen. Sie ist nur als Buchhypothek
möglich, die Erteilung eines Hypothekenbriefes ist ausgeschlossen.
In der Praxis begegnet man der Sicherungshypothek meist in der
Erscheinungsform einer Zwangssicherungshypothek. Diese stellt nach der
Zwangsverwaltung und Zwangsversteigerung eine weitere Möglichkeit der
Zwangsvollstreckung in Grundstücke bzw. grundstücksgleiche Rechte dar.
Hinweis:
Das Lexikas wurde nach bestem Wissen und Gewissen erstellt bzw.
zusammengetragen. Eine Haftung wird hierfür nicht übernommen.
Die in diesen verwendeten Bezeichnungen sind in den meisten Fällen
eingetragene Warenzeichen und unterliegen als solche den gesetzlichen
Bestimmungen.
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