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A
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Auflassung

Als Auflassung wird die Einigung zwischen einem Käufer und Verkäufer über die Eigentumsübertragung einer Immobilie bezeichnet. Die Auflassung wird durch die Umschreibung/Übertragung auf den neuen Eigentümer des bebauten oder unbe- bauten Grundstücks im Grundbuch vollzogen! ( § 925 BGB)

 

Auflassungsvormerkung

 

Die Auflassungsvormerkung (in Abteilung II des Grundbuchs) dient der Sicherung des Anspruchs auf Eigentumsüberschreibung im Grundbuch. Sie wird vertraglich zugunsten des Käufers vereinbart und bewilligt. Nach Beurkundung des Kaufvertrags veranlasst der Notar, sobald wie möglich die Auflassungsvormerkung (Eigentumsvormerkung) im Grundbuch einzutragen. Nach dieser Eintragung kann der Verkäufer nur noch mit Zustimmung des Käufers über seine Immobilie verfügen - ein Zweitverkauf oder eine zusätzliche Belastung werden somit ausgeschlossen.

B

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Bauerwartungsland

 

Ist ein nicht ausreichend erschlossenes Land, das in einem Gebiet liegt, welches in
einem Flächennutzungsplan als Baugebiet dargestellt ist oder wenn ein Flächen-
nutzungsplan nicht besteht, eine Bebauung unter Berücksichtigung einer geordneten Entwicklung des Gemeindegebietes in absehbarer Zeit zu erwarten ist.

 

Baugebiet

 

Siehe Baunutzungsverordnung a)

Bauleitplan

 

Der Bauleitplan regelt die bauliche und sonstige Nutzung der Grundstücke einer Gemeinde. Durch die Bauleitplanung soll eine geordnete städtebauliche Entwicklung gewährleistet werden.

Das Gesetz unterscheidet 2 Arten von Beleitplänen:

a) der Flächennutzungsplan
b) der Bebauungsplan

 

Baulinie

 

Überbaubare oder nichtüberbaubare Grundstücksflächen werden durch Baulinien (d.h. auf diesen Linien muß gebaut werden), Baugrenzen oder Bebauungstiefen festgelegt. Diese sind gemäß der Planzeichenverordung im Bebauungsplan rot (Baulinien) bzw. blau (Baugrenzen) dargestellt. Diese Begrenzungslinien bilden das sog. Baufenster, über welches ein geplantes Gebäude nicht hinausragen darf. Sobald eine rote Baulinie eingezeichnet ist, muß das Gebäude zwingend an diese Linie gerückt werden. Der Rest des Grundstücks, welcher außerhalb des Baufensters liegt, abgesehen von untergeordneten Bauteilen und Nebenanlagen, darf nicht bebaut werden.

Baunutzungsverordnung (BauNVO)

 

BauNVO ist die abgekürzte Bezeichnung für:

Verordnung über die bauliche Nutzung von Grundstücken

Die BauNVO gibt Auskunft über:

a) Die Art der baulichen Nutzung und die verschiedenen Gebietsarten

b) Maß der baulichen Nutzung

c) Bauweise und die überbaubaren Grundstücksflächen
d) Einschränkungs- und Gliederungsmöglichkeiten nach § 1 BauNVO

 

Bebauungsplan

 

Der Bebauungsplan enthält als verbindlicher Bauleitplan die rechts verbindliche Festsetzung für die städtebauliche Ordnung. Der Bebauungsplan gilt nicht für die gesamte Gemeinde (Ausnahmen sind sehr kleine Gemeinden), sondern immer nur für einen räumlich abgegrenzten bestimmten Teilbereich der Gemeinde.
Der Bebauungsplan ist aus dem Flächennutzungsplan zu entwickeln.

Betriebskosten

Betriebskosten sind Mietnebenkosten

 

Baumassenzahl - BMZ

 

Die Baumassenzahl gibt an, wieviel Kubikmeter Baumasse je Quadratmeter Grundstücksfläche zulässig sind. So ist beispielsweise bei Erweiterungsbauten darauf zu achten, dass die im Bebauungsplan festgelegte BMZ nicht überschritten wird.
Die BMZ errechnet sich wie folgt: Baumasse in m3 : Grundstücksfläche

 

Bungalow

Freistehendes eingeschossiges (ebenerdiges) Wohnhaus mit Flachdach oder flach geneigtem Dach.

E

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Eigenheimzulage bei selbstgenutztem Wohneigentum – Stand bis 31.12.2002 - (s. auch Eigenheimzulagesetz: )

 

(also von der Höhe der Einkünfte abhängige) Förderung nach § 10 e EStG auf eine Zulagenförderung (Eigenheimzulage) umgestellt. Das heißt, jeder Förderungsberechtigte erhält einen Zuschuss in derselben Höhe.

Stichtag
Der Bauantrag bzw. der Erwerb (notarieller Kaufvertrag) muß nach dem 31.12.1995 erfolgt sein.

Förderungsberechtigte
Alle unbeschränkt steuerpflichtigen Personen in Form eines Bauherrn oder Erwerbers.

Geförderte Objekte
Im Inland belegene Immobilie sowie Ausbauten oder Erweiterungen bei Nutzung dieser Immobilie zu eigenen Wohnzwecken oder unentgeltlicher Überlassung an einen Angehörigen (i. S. § 15 AO). Nicht gefördert werden: Ferien- und Wochen- endwohnungen, eine vom Ehepartner erworbene Immobilie und Immobilien im Rahmen der doppelten Haushaltsführung.

Objektbeschränkung
Je Person ist die Förderung nur einmal möglich. Also haben Ehegatten zweimal die Möglichkeit die Zulagenförderung geltend zu machen, jedoch nicht gleichzeitig für zwei in räumlichen Zusammenhang belegene Objekte, sofern § 26 (1) EStG bei Beginn der Förderung vorliegt. Wurde von einer Person bereits eine Förderung nach § 7 b oder § 10 e EStG geltend gemacht, wird diese dabei angerechnet. Bei mehreren Eigentümern einer Wohnung steht jeder Anteil an dieser Wohnung einer Wohnung gleich.

Übertragung der Förderung auf ein anderes Objekt
Bei Nichtausnutzung des Förderungszeitraums kann bei Verkauf bzw. fremder Nutzung der geförderten Immobilie die Zulage für die restliche Zeit auf die neu erworbene Immobilie übertragen werden.

Bemessungsgrundlage
Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes zzgl. der vollen Anschaffungskosten für das Grundstück

Förderungsbetrag bei Neubauten
8 Jahre x 5 % der Bemessungsgrundlage (Kaufpreis) maximal aber 5.000,- DM

Förderungsbetrag bei gebrauchten Objekten
8 Jahre x 2,5 % der Bemessungsgrundlage (Kaufpreis) maximal aber 2.500,- DM

Förderungsbetrag bei Ausbauten und Erweiterungen
8 Jahre x 2,5 % der Bemessungsgrundlage (Kaufpreis) maximal aber 2.500,- DM
Maßgebend ist hier der Beginn der Maßnahme nach dem 31.12.96

Nachholung
ist nicht möglich

Nachträgliche Herstellkosten
Sind nach Fertigstellung des Objektes weitere Kosten angefallen, kann die Bemessungsgrundlage ab dem Jahr der Änderung entsprechend angepasst werden.

Baukindergeld
Je Kind, das im Haushalt lebt, werden 1.500,- DM pro Jahr für die Dauer des 8-jährigen Förderzeitraumes bezahlt.

Gesamtförderung
Der Gesamtbetrag der vom Staat gewährten Zulagenförderung ist beschränkt auf 100 % der Bemessungsgrundlage. Bei Ausbauten und Erweiterungen auf 50 % der Kosten.

Schuldzinsen
Bei Beantragung der neuen Eigenheimzulage sind Schuldzinsen grundsätzlich nicht mehr abzugsfähig! Als Entlastung hierfür wird ein Vorkostenabzug (siehe unten ) gewährt.

Einkommensgrenze
Seit 01.01.2000 hat der Gesetzgeber die Gestaltung der Eigenheimzulage geändert. Die neue Regelung stellt sich wie folgt dar:

Die Einkommensgrenzen betragen für Alleinstehende 160.000 DM und für Ehegatten 320.000 DM in zwei Jahren. Der Betrag erhöht sich für jedes zum Haushalt zugehöriges Kind um 60.000 DM. Für die Ermittlung des Einkommens wird der Gesamtbetrag der Einkünfte im Jahr des Einzugs zuzüglich der Einkünfte des Vorjahres herangezogen.

Wenn der Kaufvertrag noch vor dem 01.01.2000 abgeschlossen worden ist, bzw. der Bauantrag gestellt wurde gelten noch die bisherigen Einkommensgrenzen. Wer erst nach danach den Bauantrag gestellt hat wird nach den neuen Vorschriften behandelt.

In welchem Jahr der Einzug stattfindet oder das Objekt fertig gestellt wird hat für die Berechnung der Einkommensgrenze also keine Bedeutung. Es entscheidet aber über den Beginn des Förderzeitraums.

Die Eigenheimzulage wird über einen Zeitraum von 8 Jahren gewährt, allerdings nur dann, wenn der Berechtigte die Immobilie auch selbst nutzt. Zieht man also erst im Jahr nach der Fertigstellung oder des Kaufs in das neue Heim verschenkt man ein Jahr der Förderung

Vorkostenabzug
Nach § 10 i EStG dürfen Finanzierungskosten (Disagio, Schuldzinsen vor Bezug, Bearbeitungsgebühr) mit pauschal 3.500,- DM geltend gemacht werden. Ein Erhaltungsaufwand kann bis 22.500,- DM berücksichtigt werden, wenn alle steuerlichen Voraussetzungen gegeben sind.

Beantragung und Auszahlung der Förderung
Anträge zur Förderung erhalten Sie bei Ihrem Finanzamt oder bei jedem Steuerberater. Die Förderung kann erstmals nach Fertigstellung bzw. Anschaffung der Immobilie beim Finanzamt eingereicht werden. Die Auszahlung erfolgt einen Monat nach Bekanntgabe des Bescheides. Für die weiteren Jahre im Förderzeitraum erfolgt die Auszahlung jeweils am 15. März. Ein zusätzlicher Antrag ist hierfür nicht zu stellen. Ausnahme: Bei Änderung der Kinderanzahl oder Erhöhung der Bemessungsgrundlage.

Zusätzliche Förderungsmöglichkeiten im Rahmen der Eigenheimzulage:

1. Einbau von Wärmerückgewinnungsanlagen
Hier fördert der Staat zusätzlich mit 8 (Jahre) x 2 % der Aufwendungen, jedoch nicht höher als 500,- DM jährlich. Diese Zulage erfolgt allerdings nur bei Neubauten und bei Abschluss der Maßnahme bis 31.12.98!

2. Neubau eines Niedrigenergiehauses
Hier fördert der Staat zusätzlich 8 Jahre lang mit je 400,- DM. Die Fertigstellung oder Anschaffung des Niedrigenergiehaus-Neubaus muss bis spätestens 31.12.98 erfolgen.

 

Einheitswert

 

Der Einheitswert bezieht sich auf die Art des Grundstücks (Bewertungsgesetz) und wird auf der Grundlage des Einheitswertbescheides mitgeteilt. Er ist eine der Rechengrößen zur Ermittlung der Grundsteuer.

 

Erbpacht / Erbbaurecht

 

Erbpacht in Kurzform:
Pachten eines Grundstückes zur Bebauung von Wohn-/Hauseigentum für eine vom Gesetzgeber festgelegte Laufzeit von 99 Jahren mit allen dem Baurecht zugrundegelegten Rechten.

Sinn und Zweck der Erbpacht:
Der Erwerber von Hauseigentum auf Erbbaurecht muss für den Grund keine Geldmittel aufwenden und hat lediglich einen mit dem Erbpachtgeber zu vereinbarenden, jährlich fälligen Erbpachtzins zu leisten.

Rechtliche Grundlagen in Kurzform:
Sofern der Erbbauvertrag ausschließlich die Nutzung bzw. Errichtung von Wohneigentum beinhaltet, darf der vereinbarte Erbbauzins nur alle drei Jahre, im Rahmen der veränderten allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse, angepasst werden. Dies bedeutet aber auch, dass der Erbbauzins bei fallenden, allgemeinen Lebenserhaltungskosten sogar sinken kann.

Ein Erbbauvertrag ist unkündbar. Die unter Erbbaurecht erworbene Immobilie kann jedoch wie jedes herkömmliche Wohn-/Hauseigentum veräußert oder beliehen werden. Grundsätzlich vereinbaren die Vertragsparteien ein gegenseitiges Vorkaufsrecht, worin festgehalten wird, in welchen
Fällen dem Erbbaurechtsgeber ein Heimfallanspruch zusteht und welche Entschädigung beim Heimfall oder bei Ablauf des Vertrages an den Erbbauberechtigten zu entrichten ist. Entschädigungszahlungen werden in der Regel abgewendet, indem der Erbpachtvertrag verlängert wird.

Das Erbbaurecht ist ein "grundstücksgleiches" Recht d.h., Wohn-/Hauseigentum auf einem unter Anwendung des Erbbaurechts gepachtetes Grundstückes kann vom Erbbauberechtigten ebenso beliehen, vererbt oder veräußert werden, wie jede andere Immobilie.

Bedeutung für den Grundstücksbesitzer:
Grundstücksbesitzer (meist Kirchen und Gemeinden), die ihr Bodeneigentum nicht veräußern, jedoch kontinuierliche Einnahmen hieraus erzielen wollen, können ihr Grundstück - ganz oder teilweise - unter Anwendung des Erbbaurechts verpachten. Auch der Wertzuwachs an Boden bleibt beim Grundstücksbesitzer = Erbbaurechtsgeber.

Begriffserläuterungen:
Erbbaurechtsgeber: Verpächter eines Grundstückes unter Anwendung des Erbbaurechts

Erbbauberechtigter:
Pächter eines Erbpachtgrundstückes

Heimfall:
Das Erpachtgrundstück fällt an den Erbaurechtsgeber zurück (Vertragsablauf oder andere im Erbbaurechtsvertrag zwischen den Vertragsparteien festgehaltene Gründe).

 

Erschließung

 

Unter Erschließung sind alle baulichen Maßnahmen zu verstehen, die der Herstellung der Verkehrswege (Fußwege, Anliegerstr.), der Versorgungsleitungen (Strom, Trinkwasser, Gas, Wärme), der Abwasserbeseitigung (Kanalisation), der Beleuchtung und der Grünanlagen dienen.

Die Erschließungshoheit liegt bei den Gemeinden. Die Gemeinde kann die Erschließungsanlagen selbst herstellen, aber auch an Unternehmen übertragen. Erschließt die Gemeinde selbst, beträgt der beitragsfähige Erschließungsaufwand höchstens 90% der Erschließungskosten. 10% muss die Gemeinde selbst tragen. Bei Übertragung der Erschließung auf ein Unternehmen kann vereinbart werden, dass das Unternehmen die Kosten der beitragsfähigen wie auch der nichtbeitragsfähigen Erschließungsanlagen ganz oder teilweise übernimmt. Der Bauträger kann dann die Erschließungskosten in den Kaufverträgen mit den Erwerbern anteilig geltend machen.

F

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Flächennutzungsplan

 

Der Flächennutzungsplan (gilt für das gesamte Gemeindegebiet) gilt als vorbereitender Bauleitplan und gibt Auskunft über die künftige Bodennutzung auf der Grundlage der städtebaulichen Entwicklung

 

Flurnummer

 

Das Kataster ist in sog. Katasterbezirke oder Gemarkungen eingeteilt. Die Gemarkung ist meist in Gemeindebezirke und in Flure gegliedert. Für jede Flur ist eine Flurkarte angelegt. Die Flur wiederum ist in Flurstücke aufgeteilt, die mit Flurnummern versehen sind. Diese Flurstücksnummern entsprechen der Eintragung im jeweiligen Grundbuch.
Die Gemarkung umfasst im topographischen Zusammenhang liegende Flurstücke.

G

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Gaube

Eine Gaube (auch Gaupe) ist ein Dachaufbau in der Schräge des Daches und dient zur besseren Belichtung und Belüftung der Dachräume, als dies durch übliche Dachflächen-Fenster erreicht werden kann. Zusätzlich wird ein Gewinn an Wohn- bzw. Nutzfläche erreicht. Gauben sind genehmigungspflichtig.

 

Gemarkung

 

Das Kataster ist in sog. Katasterbezirke oder Gemarkungen eingeteilt. Die Gemarkung ist meist in Gemeindebezirke und in Flure gegliedert. Für jede Flur ist eine Flurkarte angelegt. Die Flur wiederum ist in Flurstücke aufgeteilt, die mit Flurnummern versehen sind. Diese Flurstücksnummern entsprechen der Eintragung im jeweiligen Grundbuch.
Die Gemarkung umfasst im topographischen Zusammenhang liegende Flurstücke

 

GFZ - Geschossflächenzahl

 

Die GFZ wird in § 20 der Baunutzungsverordnung (BauNVO) geregelt.
Der Absatz 2 besagt: Die GFZ gibt an, wieviel qm Geschossfläche je qm
Grundstücksfläche zu lässig sind.
Bsp.: Für eine zweigeschossige Bebauung in einem reinen Wohngebiet ist
eine GFZ von 0,5 festgelegt. Ist das Grundstück 500 qm groß, so darf die
Summe der beiden Geschossflächen 250 qm betragen
GFZ= Geschossflächen: Grundstücksgröße (250:500=0,5)
Bei Erweiterungen eines bestehenden Gebäudes ist zu beachten, dass die
im Bebauungsplan festgelegte GFZ nicht überschritten wird.

 

Grundbuch

 

Beim Grundbuch handelt es sich um ein Register, in dem Grundstück und die an ihnen bestehenden Rechtsverhältnisse eingetragen sind. Das Grundbuch wird von dem Amtsgericht in denen sich die jeweiligen Grundstücke (Immobilien) befinden als lose Blattsammlung geführt. Die einzelnen Teile werden durch ihre Papierfarbe unterschieden.

Das Bestandsverzeichnis enthält alle katastermäßigen Angaben, die erforderlich sind um ein Grundbuchblatt überhaupt anlegen zu können: Gemarkung, Flurnummer, Flurstücksnummer, Größe, Nutzungsart

Die Abteilung I gibt den (die) Eigentümer, sowie die Erwerbsart (z. Kauf, Erbfolge, Zuschlag bei Versteigerung) an.

Die Abteilung II enthält alle Lasten und Beschränkungen mit Ausnahme der Grundpfandrechte, also Vormerkungen, Dienstbarkeiten, Nießbrauch, Reallasten.

Die Abteilung III enthält alle Grundpfandrechte, also Hypotheken, Grund- und Realschulden.

Das Grundbuch kann von jedem eingesehen werden, der ein berechtigtes Interesse nachweist (z. B. Käufer, Erbe, Gläubiger)

Grunderwerbsteuer

 

Die Grunderwerbssteuer ist eine Art Umsatzsteuer für bebaute oder unbebaute Grundstücke (auch für Eigentumswohnungen) in Höhe von 3,5 % vom Kaufpreis. Sie ist i.d.R. einmal nach Abschluss des Kaufvertrages fällig und ist allein vom Käufer zu tragen.

 

Grundschuld(bestellung)

 

Grundschuld ist die Belastung eines Grundstückes in der Form, dass an denjenigen, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, eine bestimmte Geldsumme aus dem Grundstück zu zahlen ist (§ 1191 BGB). Die Grundschuld gehört zu den Grundpfandrechten und wird i.d.R. zur Absicherung eines Darlehens bestellt.
Im Gegensatz zur Hypothek ist sie aber von der gesicherten Forderung unabhängig: wird das Darlehen zurückgezahlt, bleibt die Grundschuld unverändert bestehen und kann später als Sicherheit für ein neues Darlehen wiederverwendet werden.

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Hypothek

 

Belastung eines Grundstückes in der Weise, dass an denjenigen, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, eine bestimmte Geldsumme zu zahlen ist, und zwar zur Erfüllung einer ihm zustehenden Forderung.
Sie gehört zu den Grundpfandrechten, ihr Zweck ist die Absicherung einer Geldforderung.
Anders als die Grundschuld ist sie eng mit der gesicherten Forderung verbunden (akzessorisch), verändert sich die Forderung, hat dies unmittelbar Auswirkung auf die Hypothek: wird z.B. das gesicherte Darlehen zurückgezahlt, wandelt sie sich kraft Gesetzes in eine Eigentümergrundschuld.

Die Hypothek entsteht durch Einigung und Eintrag im Grundbuch.

L

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Lebenshaltungskostenindex

 

Bezugsgröße, die Preisveränderungen zu einem Basisjahr darstellt. Sie wird aufgrund der Inflationsrate vom statistischen Bundesamt ermittelt mit Hilfe eines Warenkorbes. Außerdem ist sie Basis für Mietzinserhöhungen bei Mietgleitklauseln (§ 10 a MHG)

 

Loggia

Im Gegensatz zum Balkon ist eine Loggia nur an einer Seite offen. Es befindet sich also oben, unten und an den Seiten Wände, Boden oder Decke. Eine Loggia kann ins Haus integriert oder wie ein Balkon, am Haus vorgelagert sein.

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Maklercourtage

Die Maklercourtage ist die Provision eines Maklers für den Nachweis oder die Vermittlung eines Miet- oder Kaufobjektes. Die Höhe der Provision ist regional unterschiedlich. In Rheinlandpfalz sind folgende Käuferprovisionen üblich:

1,74 Monats-Nettomieten inkl. MWSt bei Anmietung einer privatgenutzten Wohnimmobilie (Haus, Wohnung)
2,32 Monats-Nettomieten inkl. MWSt bei Anmietung einer gewerblich genutzten Immobilie (Büro, Laden, Werkstatt...)
3,48 % vom notariellen Kaufpreis bei Ankauf einer Immobilie, egal ob wohnwirtschaftlich oder gewerblich genutzt.

 

Mietkaution

 

Die Mietkaution dient zur Sicherung des Vermieters für den Fall, dass der Mieter seinen mietvertraglichen Verpflichtungen nicht erfüllt, z. B. zur Reparatur von Beschädigungen, insbesondere aber auch für den Fall, dass der Mieter seinen Mietzahlungen nicht nachkommt!
Die Kaution darf 3 Monatsmieten (ohne Nebenkostenvorauszahlung) nicht übersteigen. Nachfolgend 3 Beispiele:

1.) Der Vermieter legt ein Sparbuch an. Dies muss zu dem für Spareinlagen mit 3-monatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz verzinst werden. Der Vermieter muss die Kaution bei einer Bank "von seinem Vermögen" getrennt, anlegen.

2.) Der Mieter legt ein Sparbuch an, über das Mieter und Vermieter nur gemeinsam verfügen können.

3.) Der Mieter legt ein Sparbuch an und verpfändet dieses an den Vermieter.

4.) Der Mieter erbringt dem Vermieter eine Bankbürgschaft über die vereinbarte Kautionssumme.

Die Zinsen werden jährlich der Kaution zugeschlagen, verzinst und erhöhen die Kaution. Bei Beendigung des Mietverhältnisses müssen auch die Zinsen an den Mieter zurückbezahlt werden.
Bedient sich der Vermieter aus der Kaution (z. B. wg. Mietrückstand), ist der Mieter zu ihrer Auffüllung verpflichtet (BGH WM 72, 57).Der Mieter ist nicht berechtigt, seinen Anspruch auf Rückzahlung der Kaution gegen die Mietforderung des Vermieters aufzurechnen
(BGH WM 72, 75).

 

Miteigentumsanteil

 

Begriff aus dem Wohnungseigentumsgesetz in Verbindung mit Sondereigentum
und Mitgliedschaft in der Wohnungseigentümergemeinschaft. Jeder Wohnungs-
eigentümer hat einen Anspruch auf einen Miteigentumsanteil am Gemeinschafts-
eigentum (sachenrechtliches Element). Eine Erstversammlung der Wohnungs-
eigentümergemeinschaft ist nur dann beschlussfähig, wenn mehr als die Hälfte
der Miteigentumsanteile vertreten sind. Nach Vereinbarung kann sich das
Abstimmungsprinzip nach der Höhe der Miteigentumsanteile richten.

 

Mietnebenkosten

 

Nach § 536 BGB ist der Haus- oder Wohnungseigentümer verpflichtet, während der Mietzeit das Mietobjekt in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten. Diese Verpflichtung bedeutet, dass neben der Wohnraumüberlassung weitere Leistungen zu erbringen sind und hierfür auch zusätzliche Kosten entstehen. Diese Kosten hat zwar grundsätzlich der Vermieter zu tragen, doch kann die entsprechende Vorschrift durch eine ausdrückliche und unmissverständliche Vereinbarung im Mietvertrag abgeändert werden. Bei der einseitigen Umlage der Nebenkosten auf den Mieter muss der Vermieter allerdings bestimmte gesetzliche Vorschriften beachten. Grundlage hierfür ist der

§ 27 der II. Berechnungsverordnung (v. 12.10.90):

Betriebskosten sind nachstehende Kosten, die dem Eigentümer (Erbbauberechtigten) durch das Eigentum (Erbbaurecht) am Grundstück oder durch den be- stimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes oder der Wirtschaftseinheit, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen, es sei denn, dass sie üblicherweise vom Mieter außerhalb der Miete unmittelbar getragen werden:

1. Die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks
Hierzu gehört namentlich die Grundsteuer, jedoch nicht die Hypothekengewinnabgabe.

2. Die Kosten der Wasserversorgung
Hierzu gehören die Kosten des Wasserverbrauchs, die Grundgebühren, die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung von Wasserzählern, die Kosten Ihrer Verwendung, einschließlich der Kosten der Berechnung und Aufteilung, die Kosten des Betriebs einer hauseigenen Wasserversorgungsanlage und einer Wasseraufbereitungsanlage einschließlich der Aufbereitungsstoffe.

3. Die Kosten der Entwässerung
Hierzu gehören die Gebühren für die Haus- und Grundstücksentwässerung, die Kosten des Betriebs einer entsprechenden nichtöffentlichen Anlage und die Kosten des Betriebs einer Entwässerungspumpe.

4. Die Kosten
a) des Betriebs der zentralen Heizungsanlage; hierzu gehören die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit, die Kosten der Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz und die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung, sowie die Kosten der Verwendung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung, einschließlich der Kosten der Berechnung und Aufteilung; oder
b) des Betriebs der zentralen Brennstoffversorgungsanlage; hierzu gehören die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, die Kosten des Betriebsstroms und die Kosten der Überwachung sowie die Kosten der Reinigung der Anlage und des Betriebsraums; oder
c) der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme, auch aus Anlagen im Sinne des Buchstaben a; hierzu gehören das Entgelt für die Wärmelieferung und die Kosten des Betriebs der zugehörigen Hausanlagen entsprechend Buchstabe a; oder
d) der Reinigung und Wartung von Etagenheizungen; hierzu gehören die Kosten der Beseitigung von Wasserablagerungen und Verbrennungsrückständen in der Anlage, die Kosten der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit und der damit zusammenhängenden Einstellung durch einen Fachmann, sowie die Kosten der Messungen nach dem Bundes- Immissionsschutzgesetz.

5. Die Kosten
a) des Betriebs der zentralen Warmwasserversorgungsanlage; hierzu gehören die Kosten der Wasserversorgung entsprechend Nummer 2, sowie sie nicht dort bereits berücksichtigt sind, und die Kosten der Wassererwärmung entsprechend Nummer 4 Buchstabe a; oder
b)der eigenständig gewerblichen Lieferung von Warmwasser, auch aus Anlagen im Sinne des Buchstaben a; hierzu gehören das Entgelt für die Lieferung des Warmwassers und die Kosten des Betriebs der zugehörigen Hausanlagen entsprechend Nummer 4 Buchstabe a; oder
c) der Reinigung und Wartung von Warmwassergeräten; hierzu gehören die Kosten der Beseitigung von Wasserablagerungen und Verbrennungsrückständen im Inneren der Geräte, sowie die Kosten der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit und der damit zusammenhängenden Einstellung durch einen Fachmann.

6. Die Kosten verbundener Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlage
a) bei zentralen Heizungsanlagen entsprechend Nummer 4 Buchstabe a und entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind, oder
b) bei der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme entsprechend Nummer 4 Buchstabe c und entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind; oder
c) bei verbundenen Etagenheizungen und Warmwasserversorgungsanlagen entsprechend Nummer 2, soweit sich nicht dort bereits berücksichtigt sind.

7. Die Kosten des Betriebs des maschinellen Personen- oder Lastenaufzugs
Hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Beaufsichtigung, der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit, einschließlich der Einstellung durch einen Fachmann, sowie der Kosten der Reinigung der Anlage.

8. Die Kosten der Straßenreinigung und Müllabfuhr
Hierzu gehören die für die öffentliche Straßenreinigung und Müllabfuhr zu entrichtenden Gebühren oder die Kosten entsprechender nichtöffentlicher Maßnahmen, soweit sie nicht vom Mieter im Rahmen der Hausordnung ausgeführt werden.

9. Die Kosten der Hausreinigung und Ungezieferbekämpfung
Zu den Kosten der Hausreinigung gehören die Kosten für die Säuberung der von den Bewohnern gemeinsam benutzten Gebäudeteile, wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen, Fahrkorb des Aufzuges, soweit nicht vom Mieter im Rahmen der Hausordnung ausgeführt.

10. Die Kosten der Gartenpflege
Hierzu gehören die Kosten der Pflege gärtnerisch angelegter Flächen, einschließlich der Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen, der Pflege von Spielplätzen einschließlich der Erneuerung von Sand und der Pflege von Plätzen, Zugängen und Zufahrten, die dem nichtöffentlichen Verkehr dienen.

11. Die Kosten der Beleuchtung
Hierzu gehören die Kosten des Stroms für die Außenbeleuchtung und die Beleuchtung der von den Bewohnern gemeinsam benutzten Gebäudeteile, wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume und Waschküchen.

12. Die Kosten der Schornsteinreinigung
Hierzu gehören die Kehrgebühren nach der maßgebenden Gebührenordnung, soweit sie nicht bereits als Kosten nach Nummer 4, Buchstabe a berücksichtigt sind.

13. Die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung
Hierzu gehören namentlich die Kosten der Versicherung des Gebäudes gegen Sturm- und Wasserschäden, der Glasversicherung, der Haftpflichtversicherung für das Gebäude, den Öltank und den Aufzug.

14. Die Kosten für den Hauswart
Hierzu gehören die Vergütung, die Sozialbeiträge und alle geldwerten Leistungen, die der Eigentümer (Erbbauberechtigte) dem Hauswart für seine Arbeit gewährt, soweit diese nicht die Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder die Hausverwaltung betrifft. Soweit Arbeiten vom Hauswart ausgeführt werden, dürfen Kosten für Arbeitsleistungen nach Nummern 2 bis 10 nicht angesetzt werden.

15. Die Kosten
a) des Betriebs der Gemeinschafts-Antennenanlage; hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms und die Kosten der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft einschließlich der Einstellung durch einen Fachmann oder das Nutzungsentgelt für einen nicht zur Wirtschaftseinheit gehörenden Antennenanlage; oder
b) des Betriebs der mit einem Breitbandkabelnetz verbundenen privaten Verteilanlage; hierzu gehören die Kosten entsprechend Buchstabe a; ferner die laufenden monatlichen Grundgebühren für Breitbandanschlüsse.

16. Die Kosten des Betriebs der maschinellen Wascheinrichtungen
Hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Überwachung, Pflege und Reinigung der maschinellen Einrichtung, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit, sowie die Kosten der Wasserversorgung entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind.

17. Sonstige Betriebskosten
Das sind die in den Nummern 1 bis 16 nicht genannten Betriebskosten, namentlich die Betriebskosten von Nebengebäuden, Anlagen und Einrichtungen.

"Sonstige Betriebskosten" ist kein Auffangbecken für alle nur denkbaren Kosten. Will der Vermieter "sonstige Betriebskosten" abrechnen, muss er genau sagen, um welche Kosten es sich handelt. Tut er dies nicht, ist die Vereinbarung "der Mieter zahlt sonstige Betriebskosten" unwirksam. Abgerechnet werden könnten unter dieser Position z. B. Kosten für eine Sauna oder Schwimmbad.

Alle im § 27 der II. Berechnungsverordnung definierten Betriebskosten dürfen vom Vermieter auf den Mieter in Form einer Nebenkostenvorauszahlung umgelegt werden, vorausgesetzt, dass die Kosten auch tatsächlich angefallen sind. Der Vermieter darf also keinen pauschalen Betrag für einen Hausmeister ansetzen, wenn er keinen beschäftigt hat.
Soll nach dem Mietvertrag der Mieter die Betriebskosten zahlen, so ist eine solche Vereinbarung nur wirksam, wenn klar bestimmt ist, welche Betriebskosten im einzelnen vom Mieter zu tragen sind. Es ist jedoch ausreichend, dass die Klausel "Für Betriebskosten gemäß § 27 der II. Berechnungsverordnung ist neben der Miete ein monatlicher Vorauszahlungsbetrag von DM xxx,- zu leisten", in den Mietvertrag zu setzen, um alle aufgeführten Nebenkosten in die Abrechnung miteinbeziehen zu können.

Pauschal vereinbarte Neben- und Betriebskostenvorauszahlungen
Haben die Mietparteien zur Abgeltung der Betriebskosten die Zahlung einer monatlichen Pauschale durch den Mieter vereinbart, so sind mit der Zahlung der Pauschale die Nebenkosten abgegolten. Selbst wenn in Wirklichkeit die Neben- kosten durch den Pauschalbetrag nicht abgedeckt sind, braucht der Mieter keine Nachzahlung zu leisten. Er kann allerdings auch keine Rückzahlung verlangen, wenn die Pauschale höher war als die tatsächlichen Kosten.
Aber auch wenn im Mietvertrag geregelt ist, dass der Vermieter die Pauschale anheben darf, so kann er dies nur für die Zukunft und im Rahmen der nachgewiesenen Erhöhung der Betriebskosten tun.

Betriebs- und Nebenkosten bei der Vermietung eines Hauses:
(Hier gilt ebenfalls § 27 der II Berechnungsverordnung)
Im Mietvertrag sollte unbedingt festgelegt werden, welche Nebenkosten bei der Ver-/Anmietung eines Hauses, auf eigene Rechnung direkt vom Mieter getragen werden und welche Nebenkosten vom Vermieter auf den Mieter in Form einer Nebenkostenvorauszahlung erhoben werden.
Der Vermieter sollte sich diesbezüglich, besonders bei einem Neubau, vor Mietvertragsabschluß bei den einzelnen Kommunen erkundigen, ob die Rechnungsstellung z. B. für Wasser, Kanal, Müllabfuhr, Kaminkehrer etc. direkt an den Mieter möglich ist.
Will der Vermieter Grundsteuer und Versicherungen für das Mietobjekt auf den Mieter umlegen, empfiehlt es sich die Kosten in Form einer Nebenkostenvorauszahlung vom Mieter zu erhaben, da die Rechnungsstellung grundsätzlich an den Vermieter ergeht.

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